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Karl-Marx- Straße 37 Grundstücksgesellschaft b.R.

Fondsbeschreibung:

Das Objekt befindet sich in der Karl-Marx-Straße 37-37b in 12043 Berlin-Neukölln.
Es handelt sich um ein neu errichtetes 7-geschossiges Mehrfamilienhaus, das 32 Komfortwohnungen zu einer Gesamtquadratmeterzahl von 2.277,35 m², eine Gewerbeeinheit zu 421 m² + 172 m² Keller und eine Tiefgarage mit 30 Tiefgaragenstellplätzen enthält.
Die Baugenehmigung wurde am 06.09.1991 erteilt, die Rohbauabnahme erfolgte am 04.06.1992.
Die Schlussabnahme fand am 12.08.1993 statt.
Der Erstbezug erfolgte am 01.02.1993.
Das Grundstück hat eine Grundfläche von 1.195 m².
Es wurde zusammen mit dem angrenzenden Objekt Donaustraße 3-4 ursprünglich von dem Gründungsgesellschafter Wulf-Dieter Steib u.a. zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von DM 3.050.000,00 mit Kaufvertrag vom 22.12.1986 erworben (vgl. zu den weiteren Ausführungen auch unter 2.).
Auf das streitgegenständliche Objekt entfiel dabei ein Kaufpreis von DM 1.300.000,00.
In die Gesellschaft eingebracht wurde das Grundstück am 29.06.1987 dagegen zu einem Wert von DM 2.070.000,00.
Konzipiert war der Bau von Mietwohnungen unter Verwendung einer staatlichen Förderung im 3. Förderweg.
Dabei sollten Sonderabschreibungen über eine erhöhte AFA für einen Neubau von ungeteilten Mehrfamilienhäusern gemäß § 14 a IV, VI Berlin-Förderungs-Gesetz erfolgen.
Die Aufwendungen waren zum Teil sofort absetzbare Werbungskosten nach § 9 EStG.
Die Förderung erfolgte durch die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (WBK).
Maßgeblich für diese Förderung ist der sog. Lagequotient.
Die GbR hat mit dem Land Berlin, vertreten durch die  Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) am 21.11./05.12.1990 einen privatrechtlichen Fördervertrag abgeschlossen.
Der Vertrag sieht die Verpflichtung des Eigentümers vor, während einer Dauer von 10 Jahren ab Bezugsfertigkeit das Objekt an Dritte zu Wohnzwecken zu vermieten.
Zugleich wird verlangt, dass eine entsprechende Relation der Wohnfläche zu der Zahl der Mieter vorliegt.
Die WBK muss zugleich zustimmen, wenn eine Veräußerung einzelner Miteigentumsanteile oder Wohnungen erfolgt.
Die Wohnungen befinden sich in einer schlechten Wohnlage in Berlin-Neukölln.
Dennoch sollten Sie für einen Mieterkreis mit überdurchschnittlichem Einkommen erbaut werden.
Die Förderung war über 15 Jahre konzipiert und erfolgte durch verlorene Zuschüsse.
Gefördert wurde eine Gesamtquadratmeterzahl von 2.259,62 m² zu insgesamt DM 2.550.207,13 (11 DM/m²).
Ziel der Gesellschaft war die Schaffung von gehobenen Wohnungen in einer einfachen Wohngegend durch Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem gesellschaftseigenen Grundstück.
Das sollte realisiert werden durch eine Finanzierung im Wege der weiteren Aufnahme von Gesellschaftern in die Gesellschaft.
Mit Gesellschaftsvertrag des Notars Wolfgang Meyer vom 09.10.1990 (UR-Nr. 433/1990) wurde die oben genannte Gesellschaft gegründet mit den Gründungsgesellschaftern Dipl.-Ing. Wulf-Dieter Steib und Herrn Peter J. Klein.
Der Investitionsplan sieht einen Gesamtaufwand von DM 20.800.000,00 vor ohne Damnum und Agio.
Das Damnum beträgt DM 520.000,00, das Agio beträgt DM 728.000,00.
Ursprünglich war ein Eigenkapital in Höhe von DM 8.112.020,00 vorgesehen, das auf DM 8.177.020,00 erhöht wurde.
Die Endfinanzierung wurde mit Vertrag vom 28.12.1990 bereitgestellt.
Es wurden der GbR zwei Darlehen von der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank gewährt.
Das erste Darlehen wurde gewährt zu einem Nettokreditbetrag von DM 6.400.000,00 bei Zinsen in Höhe von 5,7 % und einer Tilgung von 1 % pro Jahr zu einem Disagio von 4 %.
Das zweite Darlehen wurde zu einer Höhe von DM 6.600.000,00 bei einem Zinssatz von 6 % und einer Tilgung von 1,5 % pro Jahr vereinbart, bei einem Disagio von 4 %.
Letztlich wurde vom geschäftsführenden Gesellschafter Peter J. Klein ein Darlehen in Höhe von DM 200.000,00 zu einem Zinssatz von 7,5 % bzw. 6 % und einer Tilgung zu 1 % auf 10 Jahre Zinsfestschreibung gewährt, das später auf die Novitas GmbH unter Geschäftsführung von Herrn Klein übertragen wurde.

Fondsentwicklung:

Die Prognose des Initiators hat sich nicht erfüllt.
Nachdem sich das Fondskonzept nicht wie prospektiert entwickelte, hatte die damalige Geschäftsbesorgerin Invest-Consult Baubetreuung und Projektverwaltung GmbH  im Namen der Beklagten Unterdeckungsanforderungen an die Gesellschafter gestellt.
Zum 30.06.2002 liegt eine Fremdmittelbelastung von insgesamt € 5.724,960,72 vor.
Ein nur überschlägig abgeschätzter Grundstückswert von 12 Jahresnettokaltmieten á € 325.000,00 ergibt einen möglichen Verkaufserlös von knapp € 4.000.000,00 (€ 3.900.000,00).
Die entsprechende Differenz wäre somit von den Gesellschaftern zu tragen.

Fondsbewertung:

Nach § 707 BGB ist der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich nicht verpflichtet zur Erhöhung der Einlage oder der Ergänzung einer durch Verlust geminderten Einlage beizutragen.
Die Pflicht zum Ausgleich von Fehlbeträgen ergibt sich erst mit Abwicklung der Gesellschaft nach den §§ 735, 739 BGB.
Der Gesellschaftsvertrag kann von dieser Regelung nur abweichen, wenn diese Abweichung im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehen ist, in verständlicher und nicht versteckter Weise eindeutig abgefasst ist) und eine bestimmte Obergrenze für die Verbindlichkeiten festgelegt ist.
Der Gesellschaftsvertrag muss für etwaige Beitragserhöhungen durch Mehrheitsbeschlüsse der Gesellschafter Obergrenzen oder sonstige Kriterien vorgeben, weil dem einzelnen Gesellschafter sonst eine unbegrenzte, unübersehbare Nachschusspflicht, die nach § 707 BGB unzulässig ist, auferlegt würde.
Die in dem Gesellschaftsvertrag niedergelegten Angaben sind keinesfalls ausreichend, um eine Beitragspflicht der Gesellschafter auszulösen. 
Der pauschale Hinweis auf mögliche Nachschüsse genügt zur wirksamen Begründung einer solchen nachträglichen Beitragspflicht nicht.
Derzeit laufen zahlreiche Schadensersatzklagen gegen die Initiatoren.
Anleger der Karl-Marx- Straße 37 Grundstücksgesellschaft b.R.sollten sich daher dringend mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Die Deutsche Anleger Stiftung hat bereits Ihre Korrespondenzanwälte mit der Begutachtung der Karl-Marx- Straße 37 Grundstücksgesellschaft b.R. beauftragt.
Wenn Sie dieses bestellen möchten wenden Sie sich bitte an:
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Karl-Marx- Straße 37 Grundstücksgesellschaft b.R.
Pettenkoferstr.40
80336 München