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Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH & Co. 7. Wohnbauten KG

Fondsbeschreibung:

Das Objekt befindet sich im Immengarten 31, 31134 Hildesheim. Dort wurde auf einem 5.872 m2 großen Grundstück ein Pflegeheim mit 153 neuen Pflegeplätzen und den entsprechenden medizinischen Betreuungseinrichtungen für die Seniorenpflege errichtet.
In den Geschossen befinden sich jeweils zwei Pflegestationen zu je 24 und 27 Betten, insgesamt daher 6 Stationen mit 153 Betten.
Die Baugenehmigung wurde von der Stadt Hildesheim am 18.05.1989 erteilt.
Der Bau wurde fertig gestellt im Februar 1991 und am 23.05.1991 in Betrieb genommen.
Der Pachtbeginn war im Juli 1991.
Die Gesamtnutzfläche beträgt 6.595 m².
Das Objekt hat derzeit 158 Pflegeplätze (Betten).
Die Stadt Hildesheim hat der „Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH & Co. 7. Wohnbauten KG“ („KG“) durch notariell
beurkundeten Vertrag vom 19.08.1988 (UR-Nr. 343/88) ein Erbbaurecht an den 5.700 m² großen städtischen Baugrundstück in der Immengartenstraße im Osten Hildesheim eingeräumt.
Die Gesellschafter beteiligten sich hier als Kommanditisten an der „Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH & Co. 7. Wohnbauten KG“ mit Sitz in Berlin.
Sie wurde am 29.07.1988 begonnen.
Gründungskommanditisten sind die Herren Heinrich Buschmann und Rolf Thinius.
Der Gesellschaftsvertrag datiert vom 29.07.1988.
Die Gesellschaft ist eingetragen im Registergericht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg, HRA 21801.
Persönlich haftende Gesellschafterin war ursprünglich allein die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH, Menzelstraße 17, 14193 Berlin.
Die KG besteht aus 201 Kommanditisten, die zusammen ein Kommanditkapital von DM 10.744.000,00 halten.
Daneben wurde ein Agio von DM 465.900,00 eingezahlt und eine Komplementäreinlage von DM 10.000,00 erbracht.
Insgesamt hat die Gesellschaft ein Eigenkapital von DM 11.219.900,00 und ein Fremdkapital von DM 15.900.000,00.
Das Gesamtinvestitionsvolumen betrug daher nach Prospekt DM 27.119.900,00.
Mit der Berlin Hannoverschen Hypothekenbank AG wurde ein Darlehensvertrag über DM 15,9 Mio. abgeschlossen zu einem Zins von 5,7 % mit einer 1 %-igen Tilgung ab 1992.
Das Damnum beträgt 10 %.
Das Darlehen ist auf 10 Jahre festverzinslich.
Geschäftsführende Kommanditisten der KG sind nach dem Gesellschaftsvertrag die Herren Rolf Thinius, Haderslebener Straße 19 e, 12163 Berlin, und Heinrich Karl Buschmann, Prinz-Handjery-Straße 3, 14167 Berlin.
Der Erbbaurechtsvertrag ist konzipiert auf 80 Jahre.
Dabei ist der Erbbauzins vertraglich an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. Konzipierte Pachteinnahmen sind DM 2.085.000,00 im Jahr.
Beginn der Pachtzahlung ist der 01.08.1991.
Die Gesellschaft hat durch den Erbbaurechtsvertrag auf die Dauer von 80 Jahren das Grundstück bestehend aus den Flurstücken 25/4, 23/39, 548/48 und 23/25 des Flurs 50 der Gemarkung Hildesheim, eingetragen im Grundbuch von Hildesheim, Blatt 24050, erworben.
Der jährliche Erbbauzins ist mit 6 % des angenommenen Erbbaugrundstückswertes von DM 75.240,00 angesetzt und vierteljährlich im Voraus zahlbar.
Er wird alle 5 Jahre auf Angemessenheit überprüft und mit einem Preisindex gekoppelt. Bis 1993 war ein fest vereinbarter Pachtzins von jährlich DM 2.085.000,00 vereinbart.
Ab 1994 sollte sich dieser unter Berücksichtigung der jährlich gegenüber der vorher eingetretenen Lebenshaltungskosten-Indexänderung um 60 % dieser Indexänderung angleichen.
Aufgrund des Umbaus und Ausbaus von Räumen die ursprünglich für eine ärztliche Nutzung vorgesehen waren, hat sich die Zahl der Pflegeplätze auf 158 erhöht.
Daraufhin wurde der jährliche Pachtzins um DM 15.000,00 erhöht.

Fondsentwicklung:

Aufgrund der drohenden Insolvenz der Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH sollte als weitere Gesellschafterin die „Konzepta 7. Beteiligungs GmbH“ hinzugefügt werden.
Die Beschlussvorlage zur Gründung der „Konzepta 7. Beteiligungs GmbH“ als weitere Komplementärin fand jedoch nicht die erforderliche Stimmenmehrheit, da lediglich 46,53 % der Stimmen für diese Maßnahmen votierten.
Eine qualifizierte Mehrheit ist nicht erreicht worden.
Die Pachtgarantin sollte für die Erfüllung der sich aus dem Pachtvertrag ergebenden Zahlungspflichten einstehen.
Hierfür erhält sie einen Pauschbetrag von DM 707.000,00.
Am 29.10.01 wurde über das Vermögen der Pachtgarantin PGS Planungsgesellschaft für soziale Betreuung mbH das Insolvenzverfahren eröffnet.
Damit war die abgegebene Pachtgarantie wertlos, da ein Mietgarantievertrag nur bei einem wirtschaftlich leistungsfähigen Garanten werthaltig ist.
Das Problem der Bewirtschaftung des Objekts ist, dass die Investitionsfolgeaufwendungen nicht in der erforderlichen Höhe anerkannt wurden und daher die Pachtzahlungen für die Betreibergesellschaft nicht in voller Höhe erbracht werden konnten.
Die ursprüngliche Pachtzinszahlung von prospektiert DM 2.085.000,00 pro Jahr wurde durch Neufassung des Pachtvertrages zum 30.11.01 auf EUR 902.430,00 korrigiert.
Die Pächterin hat von ihrem vorzeitigen Kündigungsrecht Gebrauch gemacht und den Pachtvertrag zum 31.12.2001 gekündigt.
Die Anteile der Firma PGS Planungs-Gesellschaft für soziale Betreuung mbH wurden im Zuge des Insolvenzverfahrens an die Firma Pontes AG unter Geschäftsführung von Herrn Thomas Szesny verkauft.
Dieser hatte die Geschäftsführung der Betriebsgesellschaft übernommen.
Die Fondsgesellschaft hat dann mit Schreiben vom 20./26.01.04 den in 2003 eingetretenen Pachtrückstand per 30.01.04 fällig gestellt, das Pachtverhältnis fristlos gekündigt und der Pächterin aufgegeben, sich zu äußern, wie die rückständigen Forderungen in Höhe von insgesamt EUR 4.420.648,23 ausgeglichen werden können.
Hilfsweise wurde dann die ordentliche Kündigung zum 30.04.04 ausgesprochen.
Dadurch hatten sich erhebliche Mindereinnahmen ergeben, die Liquiditätsprobleme bei der Gesellschaft geschaffen haben.
Die Betreibergesellschaften haben als Pächter im 4. Quartal 2003 die Pachtzahlungen eingestellt und dem Eigentümer das Zutrittsrecht zu den Immobilien verwehrt.
Gegen die Betreiberfirma wurde von Seiten der Fondsgeschäftsführung Insolvenzantrag und Strafanzeige gestellt wegen Insolvenzverschleppung, Betrug und Untreue.
Am 30.01.04 wurde mit Zustimmung des Beirats ein neuer Pachtvertrag mit der eigens zu diesem Zweck gegründeten Sunpark Seniorenresidenz „Am Immengarten“ Betriebsgesellschaft mbH abgeschlossen.
Mit der finanzierenden Bank wurde ein Antrag auf Stundung des per 31.12.2002 fälligen Kapitaldienstes gestellt.
Als Gründe für die wirtschaftliche Situation sind nachhaltige Veränderungen auf dem Markt anzuführen:
Die Gesellschaft führt an, dass durch die Einführung der Pflegeversicherung und vor dem Hintergrund verschärfter Rahmenbedingungen für den Betrieb von Senioren- und Pflegeheimen die Bewirtschaftung Schwierigkeiten gegenüberstand, die zum Zeitpunkt der Emission der Anlagen in den Jahren 1988/1989 nicht vorhersehbar waren.
Ohne den Abschluss einer Nachtragsvereinbarung drohte der Betreibergesellschaft das Insolvenzverfahren.
Die Pächter einer Pflegeeinrichtung können die Pachtzahlung nur in der Höhe erwirtschaften, die dem anerkannten Investitionsfolgekostensatz unter Zugrundelegung der jeweiligen Auslastung der Pflegesätze entspricht.
Der Investitionskostenfolgesatz wird ermittelt aus der Gebäudepacht und anderen wirtschaftlichen Faktoren unter Berücksichtigung einer Zinsberechnung im Sinne von
§ 246 BGB.
Dies führt dazu, dass die tatsächlich anfallenden Kosten deutlich höher sind als die im Investitionskostensatz ansetzbaren Positionen und somit die Möglichkeit zur Erzielung höherer Pachtzinsen schwieriger gestaltet ist.
Der Investitionskostensatz wurde von EUR 19,13 im Jahre 2001 auf EUR 16,33 zum 01.07.02 und nochmals auf EUR 14,60 ab 01.01.04 gesenkt.
Das Landgericht Hildesheim hat rückwirkend per 01.07.02 den Investitionsfolgekostensatz von EUR 19,13 auf EUR 16,33 pro Tag und Bett abgesenkt.
Ab 01.01.04 werden die Investitionsaufwendungen nach dem Bundessozialhilfegesetz festgelegt.
Danach ist die Stadt Hildesheim als Träger der örtlichen Sozialhilfe für die Bemessung des Investitionskostensatzes zuständig.
Dieser Satz gilt für alle Nicht-Selbstzahler.
Ab 01.01.04 wurde daher ein Investitionskostensatz von EUR 14,60 für den betroffenen Bewohnerkreis festgesetzt.
In 2002 konnte ein ausschüttungsfähiger Überschuss nicht erzielt werden.
Aufgrund der Änderung des Pflegegesetzes in Niedersachsen haben sich zukünftig die Bedingungen für die Refinanzierung der mit dem HN-Betrieb verbundenen investierten Kosten verändert.
Ab 01.01.04 wurde der bisher zugrunde gelegte Kostensatz durch einen vom Sozialhilfeträger festgelegten Kostensatz, der sowohl für die nicht selbst zahlenden Bewohner, wie für alle diejenigen, deren Eigenzahlungen bisher durch Zuschüsse aufgebessert wurden, gilt, ersetzt.
Dazu kamen weitere ertragsmindernde Faktoren:
Das Pflegeheim gehört in Hildesheim zu den wenigen Einrichtungen, die vorwiegend 2-Bettzimmer anbieten.
Das Seniorenheim weist lediglich 5 Einzelzimmer auf und 81 Doppelzimmer.
Die Nachfrage nach 1-Bettzimmern war jedoch erheblich größer.
Zudem lagen die Bäder außerhalb der Bewohnerzimmer.
Dieses schlug sich dementsprechend auch im wirtschaftlichen Ergebnis der KG aus:
1991 wurden 3 % der Überschussliquidität an die Kommanditisten ausgeschüttet, 1992 7 % und 1993 ebenfalls 7 %.
Im Jahre 2001 konnten für die KG 2 % Ausschüttung vorgenommen werden.
Bis zum Geschäftsjahr 2002/2003 wurden 43 % des Eigenkapitals aus der Überschussliquidität ausgeschüttet.
Diese Ausschüttungen resultierten aus einem bloßen Liquiditätsüberschuss, dem kein betriebswirtschaftlicher Gewinn gegenüberstand.
In den Auszahlungsmitteilungen der Konzepta erfolgte kein konkreter Hinweis auf die Rückzahlungspflicht der Ausschüttungen gegenüber Gläubigern der Gesellschaft und das Wiederaufleben der Haftung.
Es ist lediglich vermerkt, dass diese Ausschüttungen handelsrechtlich Entnahmen sind und nicht steuerpflichtig seien.
Da die Gesellschaft in 2002/2003 bereits einen erheblichen Zahlungsrückstand
hinsichtlich des Kapitaldienstes zu verzeichnen hatte und einen weiteren laufenden Liquiditätsbedarf verzeichnete, wurden von den Gesellschaftern die Eigenkapitalausschüttungen in Ermächtigung durch die Berlin-Hyp von Seiten der Gesellschaft gemäß §§ 171, 172 HGB zurückgefordert.
Das hat eine Ausschüttungsrückforderung in Höhe von EUR 864.000,00 zur Folge.
Das sind rund 16 % der Kommanditeinlagen und 39 % der Gesamtausschüttungen in Höhe von 43 % des Eigenkapitals.
Die Gesellschafterversammlung vom 26.05.2004 hatte beschlossen, einen Ausschüttungsteilbetrag von rund EUR 863.700,00, dies entspricht 16 % der Kommanditeinlagen, von den Kommanditisten zurückzufordern.
Dieser Beschluss wurde mit 89,43 % der Stimmen angenommen.

Fondsbewertung:

Die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH ist Initiatorin und war ursprünglich alleinige Komplementärin in mehreren Fondsgesellschaften der Konzepta-Gruppe.
In ihrem Namen wurden allein in dieser Form 34 Kapitalanlagemodelle konzipiert, aufgelegt und vertrieben.
Prospektherausgeber ist die jeweilige Fondsgesellschaft.
Die Herren Rolf Thinius und Heinrich Karl Buschmann sind Gründungsgesellschafter in den meisten Fondsgesellschaften der Konzepta-Gruppe und als Initiatoren für die Emission und den Vertrieb der Beteiligung verantwortlich.
Herausgabedatum des Prospekts ist der 31.05.1989.
Auf Seite 3 des Emissionsprospektes wird mit einer erheblichen Nachfrage gerechnet, die das vorhandene Angebot bei weitem übersteige und eine langfristige Rentabilität mit interessantem Steuervorteil und Wertsteigerungspotential ausgelobt.
Das Konzept sieht die Errichtung eines Senioren-Pflegeheims „Am Immengarten“ vor.
In Hildesheim würde sich ein Bedarf von 1.500 Seniorenplätzen ergeben, der nur durch 900 vorhandene Plätze gedeckt sei.
Somit würde sich ein erheblicher Pflegeplatznotstand in Hildesheim und den umgebenden Gebieten aufzeigen.
Die Konzepta hat bereits 1984 die Seniorenresidenz „Am Moritzberg“ unterstützt.
Diese wurde durch Privatinvestoren mit der „Konzepta 4. Wohnbauten KG“ errichtet.
Pächter und Betreiber des Wohn-Pflegeheims war die „Senioren-Pflegeheim „Am Immengarten“ Hildesheim Betriebs- und Verwaltungsgesellschaft mbH“, Hildesheim.
Dies war eine gemeinnützige GmbH und verfolgt daher keine eigenen wirtschaftlichen Zwecke.
Deren Gesellschafter ist die „PGS Planung-Gesellschaft für soziale Betreuung mbH“, Berlin.
Diese ist Alleingesellschafterin der Pächter und Betreibergesellschaft und gleichzeitig Garantiegeber für den Pachtvertrag.
Die Betriebsgesellschaft sollte das Pflegeheim für 10 Jahre mit Index- und Verlängerungsklausel fest anmieten und mit der Stadt Hildesheim eine Pflegesatzvereinbarung abschließen.
Der von der Betriebsgesellschaft zu zahlende Pachtzins sollte zu Überschüssen der Beteiligungsgesellschaft führen und daraus laufende Ausschüttungen ermöglichen.
Gesamtinvestitionsvolumen sind DM 27,0 Mio., Zeichnungskapital DM 10,6 Mio.
Ab 1992 sollten Ausschüttungen von 7 % des Zeichnungskapitals pro Jahr erfolgen.
Das Problem des Seniorenheims war insbesondere die erhöhte Konkurrenz zu anderen Anbietern in der Region, die ihrerseits vorwiegend Einzelzimmer im Angebot haben, während das streitgegenständliche Objekt nur 5 Einzelzimmer anbieten konnte.
Zugleich wurde die Lage durch das so genannte betreute Wohnen zunehmend verschärft.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Beteiligten natürlich auch an der veränderten Rechtslage durch die Pflegeversicherung benachteiligt wurden.
Hier ergaben sich umfassende Einschnitte, die die gesamte Planrechnung der Initiatoren verworfen haben.
Man kann diesen allerdings anlasten, über etwaige Risiken nicht ordnungsgemäß aufgeklärt zu haben.
Anleger der  Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH & Co. 7. Wohnbauten KG sollten sich daher dringend mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Die Deutsche Anleger Stiftung hat bereits Ihre Korrespondenzanwälte mit der Begutachtung der Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH & Co. 7. WohnbautenKG beauftragt.
Wenn Sie dieses bestellen möchten wenden Sie sich bitte an:
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oder
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Stichwort: Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH & Co. 7. WohnbautenKG
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