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Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 17. Immobilien KG

Fondsbeschreibung:

Gegenstand der Kapitalanlage ist die Errichtung und der Betrieb eines Nahversorgungscenters mit einer Nutzfläche von 11.512 m² auf einem 6.877 m² großen Grundstück in der Altstadt von Merseburg, Am Brühl 1 a.
Merseburg liegt in der Nähe von Leipzig im Bundesland Sachsen-Anhalt.
Die Liegenschaft ist eingetragen im Grundbuch von Merseburg Blatt 5443, Flur 100, Flurstück 11/9, 11/1, 12/1.
Die Baugenehmigung zur Errichtung des Objekts wurde am 20.10.93 erteilt.
Das Bauvorhaben wurde im März 1995 fertiggestellt.
Das Objekt wurde zwischenzeitlich in „Brühl-Center“ umbenannt und am 02.03.95 eröffnet.
Das Center besteht aus 35 Gewerbeeinheiten und 189 Kfz-Stellplätzen.
Die Gesamtmietfläche des Objekts beträgt 11.512 m².
Das Parkhaus hat eine Gesamtnutzfläche von 5.475 m².
Die Anleger beteiligten sich als Kommanditisten an dem geschlossenen Immobilienfonds Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 17. Immobilien KG.
Diese wurde gegründet zum An- und Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten und dem Erwerb und der Errichtung, Verpachtung, Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung von Geschäftsbauten, namentlich des Nahversorgungscenters „Am Markt“ in Merseburg, Sachsen-Anhalt.
(vgl. § 2 des Gesellschaftsvertrages vom 01.02.94)
Der Emissionsprospekt hat hohe Sonderabschreibungen nach §§ 3, 4 Fördergebietsgesetz ausgelobt, so dass eine Verlustzuweisung von 105 % bereits 1994 dargelegt wurde.
Gründungskommanditisten sind die Herren Heinrich Buschmann, Rolf Thinius und Herr Karl-Ulrich Ansorg.
Geschäftsführende Kommanditisten der KG sind nach dem Gesellschaftsvertrag die Herren Rolf Thinius und Heinrich Karl Buschmann.
Die Gesellschaft verfügte nach Beitritt von 182 Kommanditisten über ein gezeichnetes Gesellschaftskapital in Höhe von DM 19.685.000,00.
Die Gesellschaft wurde am 01.10.93 gegründet und ist eingetragen im Registergericht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg HRA 25311.
Insgesamt haben sich an dem Fonds 183 Kommanditisten beteiligt.
Persönlich haftende Gesellschafterin war ursprünglich allein die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH, Menzelstraße 17, 14193 Berlin.
Die für den Vertrieb und die Platzierung des Eigenkapitals zuständige Konzepta Management und Bau Consult GmbH hat eine Vergütung von 10 % des ermittelten Zeichnungskapitals zuzüglich des erhobenen Agios erhalten.
Sie setzte zentral weitere Vertriebsgesellschaften und Vertriebsbeauftragte für die Verteilung der Anlage ein.
Für die Platzierungsgarantie bekam sie weitere 5,5 % des Zeichnungskapitals und weitere 0,5 % für Prospektwerbung und Prospektprüfung.
Zur Finanzierung des Vorhabens wurde ein Gesamtinvestitionsvolumen von DM 40.766.300,00 realisiert.
Bei der Berlin Hannoverschen Hypothekenbank AG wurde ein Darlehen in Höhe von nominal DM 16.700.000,00 aufgenommen zu einem Damnum von 10 % bei 5,25 % Zinsen p.a. fest bis 30.06.04 und 1 % Tilgung ab 1998. Zusätzlich wurde ein Nachtragsdarlehen in Höhe von DM 400.000,00 bei einer Auszahlung von 100 % und einem Zinssatz von 7,30 % aufgenommen.
Die Zinsfestschreibung endete jeweils am 30.06.04.
Aufgrund zusätzlicher Ausbaumaßnahmen und der Gewinnung der Stadtwerke Merseburg als Betreiber des Parkhauses hatte die Ansorg KG einen Mehraufwand von DM 1,1 Mio. zu verzeichnen.
Aus diesem Grunde musste die Gesellschaft das Grundschulddarlehen um DM 400.000,00 aufstocken.
Dieses wurde in der Gesellschafterversammlung vom 17.11.95 legitimiert.
Das prospektierte Investitionsvolumen beträgt DM 34.030.000,00, davon DM 19,0 Mio. Eigenkapital und DM 15.030.000,00 Fremdkapital.
Der Investitionsplan geht von einem Kaufpreis für Grundstück, Gebäude und Außenanlagen zuzüglich Grunderwerbssteuer und Nebenkosten von insgesamt DM 25.900.000,00 aus.
Dazu kommen Finanzierungskosten von DM 1.808.000,00 und Kosten für Konzeption, Marketing, Vertrieb, Werbung in Höhe von DM 3.040.000,00.
An sonstigen Kosten werden DM 3.282.000,00 ausgewiesen.
23,9 % der Kosten sind somit als weiche Kosten zu betrachten.
In steuerrechtlicher Hinsicht ist das Finanzamt für Körperschaften IV, Berlin, Nr. 141/9242 zuständig.

Fondsentwicklung:

Die Gesellschafter haben in der Gesellschafterversammlung vom 25.10.02 die Konzepta 17. Beteiligungs-GmbH, Menzelstraße 17, 14193 Berlin, als weiteren Komplementär der KG hinzugefügt.
Diese Maßnahme wurde von der Gesellschafterversammlung genehmigt.
Diese GmbH wurde am 15.10.02 namens und in Rechnung der KG gegründet.
Der Gesellschaftsvertrag vom 01.02.94 wurde deswegen durch Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung am 25.10.02 geändert.
Dieses geschah mit dem Hintergrund, dass die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH alleiniger persönlich haftender Gesellschafter nahezu aller Konzepta-KGs war und daher ein erhöhtes Liquiditäts- und Insolvenzrisiko bestand.
Die Konzepta 22. Immobilien KG hat bereits Insolvenzantrag gestellt.
Bei der Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH wurden Sicherungsmaßnahmen veranlasst.
Um etwaige nachteiligen Folgen für die Kommanditgesellschaften zumindest vorläufig auszuschließen, wurde die Konzepta 17. Beteiligungs-GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin mit in die Gesellschaft aufgenommen.
Am 08.04.2003 ist für die Konzepta Management & Bau Consult GmbH vor dem AG Berlin-Charlottenburg unter dem Az. 103 IN 527/03 das unternehmerische Insolvenzverfahren eröffnet worden.
Die Verwaltung des Centers übernahm die CMI-Center-Management und Immobilienverwaltung GmbH, Spitzkrugring 1 a, 15234 Frankfurt/Oder.
Anlässlich eines Verkehrswertgutachtens wurde zum 31.12.02 ein Verkehrswert von € 6.600.000,00 festgestellt, dem ein Fremdkapital von
€ 8.384.000,00 gegenübersteht.
Der Kapitaldienst konnte zwischenzeitlich unter Verbrauch der Liquiditätsreserve vollständig geleistet werden.
Die Gesellschaft war Ende 2002 jedoch nicht mehr in der Lage, den Kapitaldienst zu bedienen, so dass im Jahr 2003 Verhandlungen mit der finanzierenden Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG über die Sanierung der Gesellschaft aufgenommen wurden.
Zum Stichtag 31.12.02 war die Gesellschaft in Höhe von € 1.877.000,00 bilanziell überschuldet.
Aufgrund dessen wurden die vollständigen Liquiditätsausschüttungen der Gesellschaft an ihre Kommanditisten in Höhe von 13 % des Kommanditkapitals in zwei Raten zum 30.11.03 und 30.04.04 von der Gesellschaft zurückgefordert.
Den Gesellschaftern wurde vermittelt, es bestünde ein Anspruch der Gesellschaft auf Rückzahlung der Liquiditätsausschüttungen, der von der Berlin-Hyp an die Gesellschaft abgetreten sei, bzw. sei die Gesellschaft zur Geltendmachung ermächtigt worden.

Fondsbewertung:

Die Emissionsunterlagen bestehen aus einem Teil A und Teil B des Emissionsprospekts.
Dieser trägt das Herausgabedatum 15.02.94.
Der Emissionsprospekt wirbt bereits in Teil A auf Seite 3 mit den langfristigen Magnetmietern, wie der Plus Warenhandels GmbH, der Douglas Holding AG und der Spar Handels AG.
1994 hatte die Stadt Merseburg 43.000 Einwohner, wobei im Emissionsprospekt ausdrücklich von einer steigenden Tendenz ausgegangen wurde.
Zugleich wird auf Seite 13 des Emissionsprospekts Teil A ausdrücklich von einer Abstimmung mit den kommunalen Behörden gesprochen.
Auf Seite 21 des Emissionsprospekts Teil A wird insbesondere auf die Sicherheit der langfristigen Mietverträge und eine Wertsicherungsklausel hingewiesen.
Zugleich wird mit hohen Ausschüttungen geworben, die in den ersten Jahren sogar weitgehend steuerfrei seien.
Der Fondsprospekt wirbt insbesondere für einen Werterhalt trotz Inflation, da durch die indexierten Mietverträge steigende Mieteinnahmen bei steigenden Lebenshaltungskosten möglich seien.
Zum Zeitpunkt der Prospekterstellung sollen die Mietflächen bereits zu 94 % vermietet gewesen sein.
Dabei wird ausgelobt, dass alle Mietverträge mit Wertsicherungsklauseln ausgestattet sind, die eine Erhöhung des Mietzinses im Hinblick auf eine etwaige erhöhe Inflationsrate möglich machen.
Problem bei der prospektierten Miete ist, dass hier jährliche Inflationsraten von über 3 % angesetzt wurden und daher eine erhebliche Mieterhöhung prognostiziert wurde.
Die Inflationsraten wurden nicht erreicht.
Daher sind die prospektierten Mieten auch in keiner Form realisiert worden.
Problematisch war auch die erhebliche Konkurrenz zu anderen Einkaufszentren.
Die Konkurrenz zu den im Raum Leipzig/Halle/Merseburg gelegenen Einkaufszentrum auf der grünen Wiese wurde unterschätzt.
Darin liegt ein zentraler Gesichtspunkt für die Fehlerhaftigkeit des Emissionsprospekts.
Über vor Emission entstandene Konkurrenz hätte aufgeklärt werden müssen.
Anleger der  Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 17. Immobilien KG sollten sich daher dringend mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Die Deutsche Anleger Stiftung hat bereits Ihre Korrespondenzanwälte mit der Begutachtung der Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 17. ImmobilienKG beauftragt.
Wenn Sie dieses bestellen möchten wenden Sie sich bitte an:
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oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 17. ImmobilienKG
Pettenkoferstr.40
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