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Donaustraße 3/4 Grundstücksgesellschaft b.R.

Fondsbeschreibung:

Die „Donaustraße 3/4 Grundstücksgesellschaft b.R.“ wurde durch die Gründungsgesellschafter Peter J. Klein und Wulf-Dieter Steib mit Gesellschaftsvertrag vom 13.06.1989 gegründet. Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.12.1986 wurde das Grundstück Donaustraße 3/4 zusammen mit dem Grundstück Karl-Marx-Straße 37 zu einem Kaufpreis von insgesamt DM 3.050.000,00 erworben. Hierbei entfallen DM 1.750.000,00 auf die Donaustraße 3/4. Verkäufer waren die Rechtsanwälte Gerd Stübing und Reinhold Hirschmüller, die das Grundstück am 04.03.1986 zu einem Kaufpreis von DM 2.200.000,00 erworben haben. Käufer waren Wulf-Dieter Steib (98 %) Susanne Jänichen (1 %) und Dietrich Schadewald (1 %) in GbR. Legt man einen Investitionsaufwand von DM 13.963.700,00 netto zugrunde, wurde das Objekt an die Gesellschafter zu einem Preis von DM 4.946,00 pro m² verkauft. Baulich errichtet wurden 40 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 2.826,73 m². Die Durchführung des Bauvorhabens erfolgte durch die Invest-Consult Finanzmarketing und Wirtschaftsberatungs GmbH & Co. Generalübernehmer KG. Schlussabnahme war der 14.05.1990. Das Grundstück befindet sich im Bezirk des Amtsgerichts Neukölln, Band 319, Blatt 9635 der Grundakten des AG Neukölln und hat eine Größe von 1466 m². Ziel der Gesellschaft war die Aufnahme von neuen Gesellschaftern und Fremd- und Eigenkapital zum freifinanzierten Wohnungsbau im dritten Förderweg. Hierbei sollte die Altbausubstanz entfernt werden und ein entsprechender Neubau errichtet werden. Die Förderung wurde in der Sitzung des Bewilligungsausschusses am 06.12.1988 bewilligt. Die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) hat mit der GbR am 08.11.1989 einen Vertrag über Wohnungsbauförderung abgeschlossen. Dort sieht § 3 Nr.2 b eine Relation der Zahl der Haushaltsmitglieder im Verhältnis zu Wohnungsgröße vor. Es wird dabei von einer Förderung von DM 1.890,00 pro m² Wohnfläche ausgegangen. Die Förderung durch die WBK, später Investitionsbank Berlin (IBB) wurde für die Dauer von 15 Jahren vom 01.06.1990 bis 31.05.2005 gewährt. Der Gesamtförderungsbetrag beläuft sich auf DM 5.800.000,00 brutto. Das Objekt wurde im dritten Förderweg über verlorene Zuschüsse mit einer Laufzeit von 15 Jahren öffentlich gefördert. Es befindet sich in der Klasse IV. Bei der Konzeption wurden Mieten in Höhe von 11,00 DM pro qm Anfangsmiete für Wohnungen, 100,00 DM pro Monat und Platz für Pkw-Stellplätze (Einzelgaragen) und 60,00 DM pro Monat pro Platz für freie Parkplätze (Carports) ausgegangen, wobei eine Mieterhöhung von 10,00 DM alle 3 Jahre konzipiert war. Bei der Ausgangsneuvermietung des Objekts ist man von einem Preis von DM 16,00 pro m² für Wohnungen ausgegangen. Das Objekt wurde vermietet seit Juni 1990. Ein Mietausfallrisiko ist ausdrücklich nicht angesetzt worden, da man zum damaligen Zeitpunkt von einer relativ niedrigen Durchschnittsmiete in der Kalkulation des Prospekts ausgegangen ist. Konzipiert war ein Investitionsvolumen von DM 12,9 Mio. ohne Damnum und Agio. Das Agio betrug DM 451.500,00. Es ergibt sich somit ein m²-Preis bei Verkauf des Objekts bei Wohnungen von DM 7.280,00, bei Hobbyräumen von DM 4.200,00, bei Mietergärten von DM 16.000,00 und bei Pkw-Stellplätzen von DM 11.000,00. Die Finanzierung erfolgte durch die Berliner Pfandbriefbank, später fusioniert in Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG wie folgt:
Darlehensvertrag über DM 5,0 Mio. zu einem Zinssatz von 5,25 % p.a. und einer Tilgung von 1,5 % bei einem Damnum von DM 337.500,00 (DN 3019988014).
Darlehen in Höhe von DM 2,8 Mio. zu einem Zinssatz von 5,25 % p.a. und einer Tilgung von 2 % p.a. bei einem Damnum von DM 268.800,00 (DN 3019988020).
Darlehen über DM 2,0 Mio. zu einem Zinssatz von 5,0 % p.a. und einer Tilgung von 1,5 % p.a. bei einem Damnum von DM 130.000,00 (DN 3019988036).
Darlehen über DM 160.000,00 zu einem Zinssatz von 5,5 % p.a. und einem Damnum von DM 6.400,00 (DN 3019988042).
Das letzte Darlehen wurde durch Nachfinanzierung aufgenommen, da sich der endgültige Kapitalaufwand um DM 322.583,00 erhöht hat. Zugleich wurde das Eigenkapital um DM 168.983,00 zuzüglich Agio von DM 12.500,00 erhöht.

Fondsentwicklung:

Die Gesellschaft ist derzeit hoch verschuldet. Zum 31.12.2002 betrug der Saldenstand der Gesellschaft bei der finanzierenden Bank € 4.018.099,87, zum 31.12.03 betrug er noch € 3.935.313,40. Zwischenzeitlich ist mit der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG eine Sanierungsvereinbarung zustande gekommen, an der sich alle Gesellschafter beteiligt haben.
Mehrere Gesellschafter sind dabei aus der GbR ausgeschieden.
Dabei dürften längst 10 % des Gesellschaftskapitals betroffen sein.

Fondsbewertung:

Setzt man beim Objektwert einen vorsichtigen Jahresnettokaltmietzins von € 150.000,00 an, so würde ein Ertragswert sich im Bereich von € 1,8 Mio. bewegen, wenn man sich an dem 12-fachen Jahresmietzins orientiert. Eine Täuschung stellt bereits die Aussage im Prospekt dar, dass eine Veräußerung keiner Beschränkung unterliegt. Damit wird bereits vorgespielt, dass eine Fungibilität vorhanden war. In den Fondsprospekten wird ausdrücklich auf einzelne auswählbare Wohnungen auf einer Wohnungsanteilsliste mit Wohnflächenberechnung hingewiesen. Diese sollten „schuldrechtlich zugeordnet“ werden. Diese schuldrechtliche Zuordnung war aber rechtlich völlig unbedeutend, da für einen wirksamen Rechtsanspruch zwingend eine dingliche Rechtshandlung erforderlich ist.
Anleger der Donaustraße 3/4 Grundstücksgesellschaft b.R. sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder Deutsche Anleger Stiftung Stichwort: Donaustraße 3/4 Grundstücksgesellschaft b.R.
Pettenkoferstr.40
80336 München