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Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 29 Immobilien KG

Fondsbeschreibung:

Die Gesamtmietfläche des Objektes beläuft sich auf ca. 17.292 qm. Das Grundstück ist eingetragen im Grundbuch von Neubrandenburg Blatt 13601, Flur 11, Flurstücke 490/01, 489, 487/1, 507/7, 501/8, 508/9, 482/2, 493/7, 485/4 und 486 sowie Blatt 9111, Flurstücke 488/1 und 491/1. Das Objekt wurde in dem Zeitraum 1998 bis 2000 errichtet. Errichtet wurde ein 3-geschossiges Center mit 173 Kfz-Stellplätzen. Der Kaufpreis, der im Jahre 1998 entrichtet wurde, betrug DM 52.446.500,00. Das Center wurde im Jahreswechsel 1999/2000 eröffnet. Bei den zur Verfügung stehenden Emissionsunterlagen sind auch zahlreiche Werbeflyer, die den Schwerpunkt deutlich auf die sichere Anlage legen mit gesicherten Mieteinnahmen und hohen Verlustzuweisungen. Die Mieter seien erfahrene Profis mit bester Bonität in langfristigen Verträgen. Damit seien die Mieteinnahmen auf Jahre hinweg garantiert. Ausdrücklich wurde mit dem technischen Kaufhaus „Brinkmann“ geworben. Dieses war der Magnetmieter in diesem Bereich. Bei dem Objekt handelt es sich um ein dem amerikanischen Markt bekanntes „Urban Entertainment Center“, das durch eine Kombination von Freizeit-, Gastronomie- und Einzelhandelsangeboten eine vollständige Bedarfsdeckung anbieten wollte. Die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH und Co. 29 Immobilien KG., Menzelstraße 17, 14193 Berlin wurde am 28.05.1997 gegründet und ist im Handelsregister des Registergerichts beim Amtsgericht Berlin/Charlottenburg, HRA 27987, eingetragen. Komplementäre sind die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH, Menzelstraße 17, 14193 Berlin, mit den geschäftsführenden Kommanditisten Rolf Thinius, Haderslebener Straße 19 e, 12163 Berlin, Heinrich Karl Buschmann, Prinz-Handjery-Straße 3, 14167 Berlin und Herr Ralf-Michael Jochimsem, Oswinsteig 4, 13467 Berlin, sowie die Konzepta 29. Beteiligungs-GmbH, Menzelstr. 17, 14193 Berlin unter der Geschäftsführung Rolf Thinius. Die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH war gemäß § 3 Nr. 1 des Gesellschaftsvertrages vom 02.11.1998 als alleinige Komplementärin vorgesehen. Die Anleger beteiligten sich als Kommanditisten an der Konzepta Grundstückgesellschaft mbh und Co. 29. Immobilien KG. Die Kommanditisten sind direkt im Handelsregister eingetragen in offener Treuhandschaft. Gegenstand ist der An- und Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, der Erwerb, die Errichtung, Verpachtung, Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung von Geschäftsbauten, namentlich des Einkaufs- und Freizeitzentrums „Stadtringtreff“ in Neubrandenburg/Mecklenburg-Vorpommern. Nebenziel ist die Erzielung von Kapitaleinkünften. Da ein Teil des Kaufpreises für das Objekt bereits 1998 gezahlt wurde, konnten noch Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz in Anspruch genommen werden. Gezeichnet haben bei dem Objekt 280 Kommanditisten. Der Emissionsprospekt datiert vom 30.11.1998. Eine Platzierung erfolgte von 1998 bis 2000. Das Zeichnungskapital ohne Agio beträgt DM 33.710.000,00. Die steuerlichen Verlustzuweisungen zum 31.12.1999 betragen 68,6 % für 1998 und 68,1 % für einen Beitritt in 1999. Zur Finanzierung des Gesamtaufwandes wurde ein Darlehen in Höhe von DM 39.870.000,00 aufgenommen. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt DM 75.001.000,00 (€ 37.886.728,00). Die Gesellschaft hat bei der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG ein Darlehen in Höhe von DM 39.870.000,00 bei einem Damnum von 10 % und einem Zins von 4,5 % p.a. fest bis 12/2003 vereinbart. Die Tilgung beginnt am 01.01.02. Bei dem Investitionsplan fällt auf, dass für den Erwerb des Grundstückes und Gebäude ein Gesamtpreis von DM 52.446.500,00 anfällt. Hinzu kommen Nebenkosten des Erwerbs in Höhe von DM 2.459.300,00. Der Vertrieb und die Platzierung des Eigenkapitals (Kommanditeinlagen der einzuwerbenden Investoren) hat die Konzepta Management- und Bauconsult GmbH übernommen, die hierfür eine Vergütung von 12% des vermittelten Zeichnungskapitals zzgl. des für den Kommanditisten erhobenen Zuschusses erhält.

Fondsentwicklung:

In der Gesellschafterversammlung vom 11.10.02 wurde dann ein weiterer Komplementär zugefügt. Dieses geschah mit dem Hintergrund, dass die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH persönlich haftender Gesellschafter nahezu aller Konzepta-KGs war und daher ein erhöhtes Liquiditätsrisiko und ein erhöhtes Insolvenzrisiko bestand. Die Konzepta 22. Immobilien KG hat bereits Insolvenzantrag gestellt. Bei der Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH wurden Sicherungsmaßnahmen veranlasst. Um etwaige nachteiligen Folgen für die KGs zumindest vorläufig auszuschließen, wurde die Konzepta 29. Beteiligungs-GmbH als persönlich haftende Geschäftsführerin mit in die Gesellschaft aufgenommen. Die drei Magnetmieter des Objekts waren nach Auflage des Fonds nicht mehr leistungsfähig. Daher mussten in 2003 die bereits geleisteten Liquiditätsausschüttungen an die Gesellschafter wieder zurückgefordert werden, da eine Insolvenz der Gesellschaft unmittelbar bevorstand. Die Geschäftsführung wurde sodann in der Gesellschafterversammlung vom 15.10.04 zum Einzug der entsprechenden Ausschüttungen von 6 % des Kommanditkapitals ermächtigt.

Fondsbewertung:

Die Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH ist Initiatorin und war ursprünglich alleinige Komplementärin in mehreren Fondsgesellschaften der Konzepta-Gruppe.
In ihrem Namen wurden allein in dieser Form 34 Kapitalanlagemodelle konzipiert, aufgelegt und vertrieben. Prospektherausgeber ist die jeweilige Fondsgesellschaft. Die Herren Rolf Thinius und Heinrich Karl Buschmann sind Gründungsgesellschafter in den meisten Fondsgesellschaften der Konzepta-Gruppe und als Initiatoren für die Emission und den Vertrieb der Beteiligung verantwortlich. Prospektherausgeber ist nach Darstellung auf der Rückseite und der letzten Seite des Emissionsprospektes die Konzepta Grundsstücksgesellschaft mbH & Co. 29. Immobilien KG. Somit sind insbesondere auch Ansprüche gegen die persönlich haftende Konzepta Grundstücksgesellschaft mbH über § 128 HGB denkbar. Zum Zeitpunkt der Emission der Beteiligung wird ausgeführt, dass das Center im Einzugsgebiet des Oberzentrums Neubrandenburg das einzige Einkaufsfreizeitcenter mit entsprechenden konzeptionellen Ansätzen sei. Das ist ein wesentlicher Aspekt, der bewusst unrichtig dargestellt wurde. Bei der Wettbewerbssituation des Centers waren zahlreiche Konkurrenzobjekte zu berücksichtigen. Zu nennen sind das Marktplatz-Center Neubrandenburg (Bauantrag vom 23.08.1996; Baugenehmigung vom 29.11.1996 !!!) in der Turmstraße mit 40 Mieteinheiten auf 22.000 m² (ECE Projektmanagement GmbH), das Bethaniencenter Neubrandenburg (Bauantrag vom 04.08.1992; Baugenehmigung vom 28.01.1993 !!!) mit 24.000 m², das Lindetal-Center (Bauantrag vom 06.03.1992; Baugenehmigung vom 27.07.1992 !!!) mit 21.500 m² und der Sport- und Gesundheitspark „Otto“ (Bauantrag vom 16.08.1999; Baugenehmigung vom 07.12.1999) sowie daneben die modernisierte Innenstadt mit Fußgängerpassagen und zahlreichen Magnetkaufhäusern. Ebenfalls bestehen im Freizeitbereich zwei große Fitness- und Wellnessbereiche im Olympiastützpunkt mit 2.500 m² und ein weiterer Fitnessbereich „Otto“ mit 1.500 m². Der Olympiastützpunkt (OSP) Mecklenburg-Vorpommern wurde am 13. August 1991 gegründet. Die Konzepta wollte sich durch zwei wesentliche Punkte absichern:
Zum einen wurde eine langfristige Mietgarantie vereinbart, ausgenommen die Magnetmieter, die nach Angaben der Gesellschaft mit der Bonität ihrer Hauptgesellschaften für die Vertragserfüllung einstünden. Zum anderen wurde eine Kaufpreisanpassung im Kaufvertrag festgelegt, für den Fall, dass sich die Mietsituation negativ entwickelt.
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