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Realwert Geschäftsführungs- und Immobilienverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Rudower Straße 92 KG

Prospektierte Mietpreise nicht zu erzielen – Zusammenbruch des Fonds von Anfang an vorprogrammiert

Fondsobjekt bei der Fondsbeteiligung „Rudower Straße 92“ ist ein Hotel- und Bürogebäude in Berlin.
Der Immobilienfonds wurde im Jahr 1992 aufgelegt und sah laut Emissionsprospekt ab dem Jahr 1995 Ausschüttungen in Höhe von 6% bis zu 11% p.a. bezogen auf das gezeichnete Kommanditkapital vor.
Das geplante Investitionsvolumen betrug DM 42.841.950,00.
Wie zahlreiche weitere in diesem Zeitraum aufgelegten geschlossene Immobilienfonds in Berlin konnten die Ausschüttungen von Beginn an nicht wie prospektiert erfolgen.
Im konkreten Fall „Rudower Straße 92 KG“ konnte der Mieter des Objekts, die SORAT Hotel Verwaltungsgesellschaft mbH den Mietvertrag von Anfang an nicht erfüllen.
Es erfolgten zahlreiche Nachtragsvereinbarungen zum Mietvertrag in denen die zu zahlende Miete regelmäßig herabgesetzt wurde, obwohl laut Emissionsprospekt der Mietzins für die ersten zwei Jahre fest vereinbart war.
Die Stiftung hat nunmehr in Erfahrung bringen können, dass die prospektierten Mieterträge von Anfang an nicht zu erzielen waren.
Dies hat sich im Rahmen eines Rechtsstreits vor dem LG München herausgestellt, wonach ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten zu einer knapp 55%-igen Überteuerung der angegeben Mieten kommt.
Damit bestätigt dieses Sachverständigengutachten den Vorwurf, dass die prospektierte und kalkulierte Nettokaltmiete des streitgegenständlichen Objekts deutlich über den durchschnittlichen Nettokaltmieten vergleichbarer Objekte in vergleichbarer Lage liegt.
Aufgrund der deutlichen Diskrepanz hätte dies auch den jeweiligen Beratern auffallen müssen, die wiederum die Zeichner auf die Gefahr der Nichterfüllung der Mieterträge hätten hinweisen müssen.
Wie der soeben dargestellte geschlossene Immobilenfonds Rudower Straße 92 KG wurden in zahlreichen weiteren Emissionsprospekten, insbesondere in der „Boom-Region“ Berlin, mit deutlich überhöhten Mieteinnahmen kalkuliert.
Es liegt in einigen Fällen die Vermutung nahe, dass die im Emissionsprospekt angegebenen Mieten von Beginn an nicht realistisch und deshalb von Anfang an nicht zu erzielen waren.
Gerade geschlossene Immobilienfonds, deren Einkünfte allein Mieterträge darstellen, müssen im Emissionsprospekt die nachhaltig erzielbaren Mieterträge angeben.  
Initiatoren berufen sich regelmäßig auf eine Standortanalyse des Münchener Instituts. Derartige Höchstmieten mögen zwar grundsätzlich irgendwo in Berlin akzeptabel bzw. gerechtfertigt gewesen sein, nicht jedoch in der Lage des streitgegenständlichen Objekts.
Allein das Vorliegen eines unterzeichneten Mietvertrages zu einem bestimmten Mietpreis macht die vereinbarte Miete noch nicht marktkonform.
Es kann dahinstehen, aus welchem Grund die Mieterin des streitgegenständlichen Objekts einen derartigen Mietvertrag unterzeichnet hat.
Fakt ist, dass die im Mietvertrag angegebene Miete weder zur Zeit der Unterzeichnung noch zu irgendeinem anderen Zeitpunkt im Bereich der Marktkonformität lag.
Vergleichbare Objekte in dieser Lage waren eindeutig nicht zu der kalkulierten Miete vermietbar.
Eventuelle Schadensersatzansprüche gegen den jeweiligen Anlageberater sind im Einzelfall auch noch nicht verjährt, da das nun vorliegende gerichtliche Gutachten erstmals die tatsächliche Überhöhung der prospektierten Mieteinnahmen bestätigt.
Nach Ansicht zahlreicher Gerichte beginnt die Verjährung erst ab Kenntnis aller anspruchsbegründenden Tatsachen zu laufen.
Die tatsächliche Überhöhung der prospektierten Mieteinnahmen dürfte eine derartige Tatsache darstellen, da bislang die Unangemessenheit der Prognoserechnung nur vermutet werden konnte.
Wie bei dem soeben dargestellten geschlossenen Immobilenfonds „Rudower Straße 92 KG“ wurden auch in zahlreichen weiteren Emissionsprospekten, insbesondere in der „Boom-Region“ Berlin, mit deutlich überhöhten Mieteinnahmen kalkuliert.
Fragen hierzu richten sie an
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