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Am Seddinsee 31 – 49 Grundstücksgesellschaft b. R.

Fondsbeschreibung:

Bei der GbR handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach Art des Hamburger Modells. Ziel der Gesellschaft war die Errichtung von 4 Mehrfamilienhäusern mit 57 Komfortwohnungen, 7 Gewerbeeinheiten, 1 Tiefgarage mit 40 Stellplätzen sowie 17 PKW-Stellplätzen im Freien auf dem gesellschaftseigenen Grundstück in Berlin-Schmöckwitz, eingetragen im Grundbuch von Köpenick, Gemarkung Schmöckwitz, Blatt 5920 N, 5921 N. Zur Finanzierung wurden weitere Gesellschafter in die Gesellschaft aufgenommen. Das Projekt wurde finanziert durch die Berliner Hypotheken- und Pfandbriefbank AG, deren Rechte und Pflichten per 12.06.1996 durch Verschmelzung gem. § 20 UmwandlG auf die Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG übergegangen sind. Dargestellt wird ein Umfeld mit hohem Erholungs- und Freizeitwert und sämtlichen Einkaufsmöglichkeiten und infrastrukturellen sowie kulturellen Einrichtungen aller Art. Die Förderung erfolgte im zweiten Förderungsweg als Zuschussförderung über 15 Jahre bei einer anfänglichen Förderungshöhe von rund 19,44 DM/m² und einer anfänglichen Mietermiete von 14,50 DM/m². Bei dieser Förderung wird die zulässige Einstiegsmiete pro m²-Wohnfläche je nach Wohnlage festgesetzt. In einfachen Wohnlagen liegt sie zwischen 9 DM und 11,99 DM, in mittleren Wohnlagen zwischen 12 DM und 14,99 DM und in guten Wohnlagen zwischen 15 DM und 18 DM monatlich. Der Investitions- und Finanzierungsplan sah nach folgende Gesamtkosten vor:
Grundstück 12.555.000 DM
Herstellkosten 21.130.000 DM
Finanzierungskosten 8.715.000 DM
Dienstleistungsgarantie- und Verwaltungskosten 4.000.000 DM
Agio 1.624.000 DM

Fondsentwicklung:

Nachdem sich das Fondskonzept der Beklagten nicht wie prospektiert entwickelte, hatte die damalige Geschäftsbesorgerin Invest-Consult Baubetreuung und Projektverwaltung GmbH  im Namen der Beklagten Unterdeckungsanforderungen an die Gesellschafter gestellt.

Fondsbewertung:

Nach § 707 BGB ist der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich nicht verpflichtet zur Erhöhung der Einlage oder der Ergänzung einer durch Verlust geminderten Einlage beizutragen. Die Pflicht zum Ausgleich von Fehlbeträgen ergibt sich erst mit Abwicklung der Gesellschaft nach den §§ 735, 739 BGB. Der Gesellschaftsvertrag kann von dieser Regelung nur abweichen, wenn diese Abweichung im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehen ist, in verständlicher und nicht versteckter Weise eindeutig abgefasst ist) und eine bestimmte Obergrenze für die Verbindlichkeiten festgelegt ist. Der Gesellschaftsvertrag muss für etwaige Beitragserhöhungen durch Mehrheitsbeschlüsse der Gesellschafter Obergrenzen oder sonstige Kriterien vorgeben, weil dem einzelnen Gesellschafter sonst eine unbegrenzte, unübersehbare Nachschusspflicht, die nach § 707 BGB unzulässig ist, auferlegt würde. Die in dem Gesellschaftsvertrag niedergelegten Angaben sind keinesfalls ausreichend, um eine Beitragspflicht der Gesellschafter auszulösen. Der pauschale Hinweis auf mögliche Nachschüsse genügt zur wirksamen Begründung einer solchen nachträglichen Beitragspflicht nicht. Für das vorliegende Objekt wurde eine Einstiegsmiete von 14,50 DM für zulässig erachtet und damit die Wohnlage als lediglich durchschnittlich angesehen. Über die Beschränkungen, denen die geförderten Wohnungen unterliegen, wird nur unzureichend belehrt. Während des Förderzeitraums unterliegen die Wohnungen einer zweifachen Belegungsbindung:
Der Mieter muss eine Angemessenheitsbescheinigung nach den Richtlinien über die Förderung des miet- und genossenschaftlichen Wohnbaus in Berlin vorlegen. Diese wird nur erteilt, wenn das Gesamteinkommen des Mieters gewisse Einkommensgrenzen nicht übersteigt. Zugleich gibt es eine Wohnflächenbegrenzung, die eine bestimmte Zahl an Mietern pro Wohnfläche verlangt. Hierbei handelt es sich um die Förderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus nach § 88 d des II. WoBauG. Die starre Mietpreis- und Belegungsbindung fällt hier teilweise weg und wird durch die Beschränkungen in den Förderverträgen ersetzt. Es bestand bereits 1995 in Berlin ein Überangebot sowohl von Wohnungen als auch von Büro- und Gewerbeeinheiten. Dies war auch der Grund, weshalb das Objekt von Anfang an nicht voll vermietet werden konnte, wie in dem Geschäftsbericht für die Jahre 1996 bis 1998 selbst eingeräumt wird. Die prospektierten Mieten waren von Anfang an unrealistisch und wurden zu keinem Zeitpunkt erzielt. Prospektiert waren folgende Mieten in Höhe von monatlich 14,50 DM/m² für geförderte Wohnungen. Nach S. 14 des Prospekts können sich die Gesellschafter, die sich in entsprechender Höhe an der Gesellschaft beteiligt haben, eine konkrete Wohnung schuldrechtlich zuordnen lassen. Bei späterer Liquidation der Gesellschaft soll dies zur Folge haben, dass die schuldrechtlich zugeordneten Einheiten als Eigentum auf die einzelnen Gesellschafter übertragen werden. Der Prospekt suggeriert damit den Anlegern, dass sie eine Wohnung gekauft haben, zumindest, dass sie später einen Anspruch auf die konkrete Wohnung haben. Dies ist falsch. Derzeit laufen zahlreiche Schadensersatzklagen gegen die Initiatoren.
Anleger der Am Seddinsee 31 – 49 Grundstücksgesellschaft b. R. sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.


Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de

Oder

Deutsche Anleger Stiftung

Stichwort: Am Seddinsee 31 – 49 Grundstücksgesellschaft b. R.
Pettenkoferstr.40
80336 München