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Wohnresidenz Eisenacher Straße 19/20 Grundstücksgesellschaft b.R.

Fondsbeschreibung:

Gegenständlich ist die gesellschaftsrechtliche Beteiligung an der Errichtung und Verwaltung eines Mehrfamilienhaus auf einem 6.154 m2 großen Grundstück in Berlin Tempelhof, Eisenacher Straße 19/20, eingetragen im Grundbuch Mariendorf des Amtsgerichts Tempelhof – Kreuzberg, Blatt 9633 und 9634. Die Baugenehmigung wurde am 11.01.1991 erteilt. Insgesamt wurden ein Gebäude mit 55 Wohnungen mit insgesamt 5.474,63 m² Wohnfläche, 12 Gewerbeeinheiten mit 1.556,44 m² Fläche einschließlich Keller mit 55,00 m² Fläche und 58 Tiefgaragenstellplätze sowie 2 PKW Abstellplätze für Behinderte errichtet. Ziel der Gesellschaft war die Schaffung von gehobenen Wohnungen in einer einfachen Wohngegend durch Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses auf dem gesellschaftseigenen Grundstück. Das sollte realisiert werden durch eine Finanzierung im Wege der weiteren Aufnahme von Gesellschaftern in die Gesellschaft. Diese mussten einen Mindestanteil in Höhe von 500.000,00 DM (Direktgesellschafter) oder 125.000,00 DM (Treuhandgesellschafter) bei Eintritt in die Gesellschaft zeichnen. Dabei sollten Sonderabschreibungen über eine erhöhte AFA für einen Neubau von ungeteilten Mehrfamilienhäusern gemäß § 14 a IV, VI Berlin-Förderungs-Gesetz erfolgen. Die Aufwendungen waren zum Teil sofort absetzbare Werbungskosten nach § 9 EStG. Die Darlehen unterfallen § 17 Berlin-Förderungs-Gesetz, der insoweit eine Festschreibung auf 25 Jahre vorsah. Die Förderung erfolgte durch die Wohnungsbaukreditanstalt Berlin (WBK). Errichtet wurden aber Komfortwohnungen für mittlere und höhere Einkommensgruppen. Die Förderung erfolgt hier bei Mehrfamilienhäusern im sog. 3. Förderungsweg. In Anspruch genommen wurde ein Förderdarlehen nach dem Berlin-Förderungsgesetz. in Höhe von 3.798.152,92 DM (Reinförderung). Es erfolgen staatliche Mietzuschüsse, die die Miete in Höhe von prospektiert 28,00 bis 40,00 DM/qm auf 14,00 bis 23,00 DM/qm senken sollten. Diese Mietzuschüsse wurden in der Sitzung des Bewilligungsausschusses der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin vom 16.09.1991 gewährt. Geförderte Wohnflächen waren 4.853 qm zu einer Förderung von 9,00 DM/qm. Die Gesamtförderung ergibt einen Betrag von 3.798.152,92 DM. Vom prospektierten Gesamtvolumen der Mieteinnahmen waren bei Verkauf ein Wert von 7.600,00 DM/qm für Wohnungen, 8.400,0 DM/qm für Dachgeschoss und Penthouse-Wohnungen, 9.400,00 DM/qm für Büros und Praxen, 12.000,00 DM/qm für Ladenflächen, 38.240,00 DM/qm für das Tiefgeschoss und Untergeschoss I und 72.000,00 DM/qm für das Tiefgeschoss und Untergeschoss II vorgesehen. Der Finanzierungsplan weist hier Gesamtkosten in Höhe von DM 63.424.800,00 aus, getrennt in Gesamtfinanzierungskosten in Höhe von 61.280.000 DM und einem Agio von 2.144.800,00 DM (Agio in Höhe von 3,5 % des anteiligen Gesamtaufwandes). Zum Investitionsvolumen zählt insbesondere der Anschaffungspreis des Grundstücks von 6.800.000,00 zzgl. Nebenkosten von 300.000,00 DM. Die Zwischenfinanzierung erfolgte mit Kreditvertrag vom 05./27.08.1991 durch die Berliner Commerzbank, Konto-Nr. 100808501, in Höhe eines Barkredites von DM 32.724.000,00 bis zum 31.12.1993. Die Endfinanzierung erfolgte von der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank AG in Höhe von DM 36.768.000,00 mit einem Zinssatz von 1 - 1,25 % p.a. aufgrund der Darlehensverträge vom 26.06./05.11.1991. Bei der Endfinanzierung wurde ein effektiver Jahreszins von 7,39 bzw. 7,69 % vereinbart. Die letzte Teilvalutierung erfolgte am 11.06.1992. Die Herstellungskosten waren prospektiert i.H.v. 36.400.000,00 DM.

Fondentwicklung:

Nachdem sich das Fondskonzept der Initiatoren nicht wie prospektiert entwickelte, hatte die damalige Geschäftsbesorgerin Invest-Consult Baubetreuung und Projektverwaltung GmbH im Namen der Beklagten Unterdeckungsanforderungen an die Gesellschafter gestellt. In zahlreichen Rechtsstreitigkeiten hat die GbR nunmehr anerkannt, dass eine etwaige Ausgleichsforderung bei der Auseinandersetzung berücksichtigt werden muss. Derzeit haben über 90 % der Gesellschafter die Kündigung der Beteiligung erklärt. Es wurden zahlreiche Schadensersatzklagen gegen die Initiatoren eingereicht 

Fondbewertung:

Das Objekt selbst hat einen Eigenwert von max. € 7.0 Mio., wenn man sich an dem 12-fachen Jahresmietzins orientiert (Ertragswertverfahren). Die Jahresnettokaltmiete beläuft sich derzeit nach Ausführung der Beklagten zu 2) auf ca. € 600.000,00. Dabei sind hier Aufwendungszuschüsse noch nicht abgezogen. Dem stehen Bankverbindlichkeiten in Höhe von € 17.396.336,00 (Stand: 31.12.2003) gegenüber.
Anleger der Wohnresidenz Eisenacher Straße 19/20 Grundstücksgesellschaft b.R. sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Wohnresidenz Eisenacher Straße 19/20 Grundstücksgesellschaft b.R.
Pettenkoferstr.40
80336 München