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Aquamaris GmbH & Co. Strandresidenz Juliusruh KG

Fondsbeschreibung:

Hier liegt eine Kapitalanlage in Form der Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft vor, die ihrerseits Steuervorteile, insbesondere Sonderabschreibungen nach § 4 Fördergebietsgesetz (FögG), in Anspruch nimmt, die den Gesellschaftern zugute kommen. Der Emissionsprospekt vom 17.10.1994 weist auf der ersten Seite als verantwortlich für Konzeption und Generalemission die V.I.A. Vertriebsgesellschaft für Investment- und Immobilienfondsanlagen mbH (im Folgenden „V.I.A.“ genannt), Selkamp 12, 44287 Dortmund, aus. Das der Anlage zugrunde liegende Objekt befindet sich in der Wittower Straße 4 in 18556 Juliusruh auf der Insel Rügen (Mecklenburg-Vorpommern). Juliusruh gehört zur Gemeinde Breege. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 38.408 m² und grenzt auf einer Breite von 450 m parallel an den 10 km langen Ostseestrand „Schaabe“ genannt. Die geographische Lage des Ortes Juliusruh ist auf Seite 13 des Emissionsprospekts verbildlicht. Der Ort befindet sich in Nordosten der Insel. Das Grundstück ist eingetragen im Grundbuch von Breege, Amtsgericht Bergen, Blatt 1003, Gemarkung Wittower Heide, Flurstücke 3/1 und 3/5. Auf dem Grundstück befand sich zu DDR-Zeiten eine Ferienanlage, bestehend aus mittlerweile entfernten Holzhäusern. Das Objekt hatte als Voreigentümer die “Wolfen AG“, die ehemals ein Kinderferienlager in dem Betriebsferiendorf „ORWO Wolfen“ betrieb. Seit 1983 war es als Objekt für Erholung durch die VEB Filmfabrik Wolfen genutzt worden. Das Grundstück wurde durch die V.I.A. von der Wolfen AG am 25.05.1992 mit Urkunde des Notars Friedrich Ehlers (UR-Nr. 228/92) zu einem Kaufpreis von DM 6.500.000,00 erworben. Am 27.06.94 wurde mit Urkunde des gleichen Notars (UR-Nr. 345/94) das Objekt an die Gesellschaft verkauft zu einem Kaufpreis von ebenfalls DM 6.500.000,00. Dieser Kaufvertrag nennt allerdings übernommene Belastungen in Höhe von
DM 10.785.000,00 und Zinsen in Höhe von DM 687.000,00 als weiteren Gegenwert. Dieses ist nicht prospektiert. Zu dem Kaufpreis wurden „Aufwendungen“ von weiteren DM 4.285.000,00 und Zinsen von DM 687.000,00 addiert. Daneben existiert noch ein Änderungsvertrag des Notars Friedrich Ehlers vom 11.10.94 (UR-Nr. 530/94). Das Konzept sah die Errichtung von 160 Hotelzimmern und 110 Suiten bzw. Ferienwohnungen mit Anbindung an ein Gastronomie- und Freizeitangebot samt Zentralgebäude vor. Die Fondsgesellschaft hat auf dem Grundstück die Hotel- und Ferienanlage „Aquamaris“ mit Kongress- und Tagungseinrichtungen errichtet. Die 160 Hoteldoppelzimmer und die Suiten und Ferienwohnungen befinden sich auf einer Bruttogeschossfläche von 21.260 m². Die Einrichtungen entsprechen nach Prospektangabe dem Standart eines 4-Sterne-Hotels. Die wesentlichen Genehmigungen des Vorhabens sind zwischen August und Oktober 1994 erfolgt. Das Hotel wurde am 01.03.96 eröffnet. Die offizielle Eröffnung der Ferienanlage erfolgte am 09.03.96. Im Zentralgebäude befinden sich in den Obergeschossen Seminar- und Tagungseinrichtungen, darunter ein Saal mit ca. 400 m² Grundfläche, der multifunktional verwendbar ist und durch eine Trennwand verkleinert werden kann. Daneben existieren vier größere Seminarräume mit ca. 80 m² Größe, 4 Gruppenräume zu 25 m² sowie drei dazu gehörende Funktionsnebenräume. Weiterhin wurden 160 Hotel-Doppelzimmer mit einer Kapazität von 320 Betten konzipiert, die sich als Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser in unmittelbarer Nähe zum Zentralgebäude befinden. Errichtet werden sollten 60 Ferienbungalows mit insgesamt 292 Wohneinheiten, ein Zentralgebäude mit gedeckter Schwimmhalle, sowie 11 kleinere Gebäude. Auf Wunsch des Hotelberaters wurden durch Umplanungen im Endeffekt 68 Suiten, 52 Ferienwohnungen, 22 Einzelzimmer und 108 Doppelzimmer errichtet. Die Hotelzimmer haben eine durchschnittliche Größe von ca. 25 m², die 50 Ferienwohnungen je 40 m² und die 60 Suiten je 30 m².Die „VIA-Rendite-Fonds-GmbH & Co. Strandresidenz Juliusruh KG“ ist am 04.06.93 gegründet worden und am 08.06.93 in das Handelsregister des Amtsgerichts Dortmund unter HRA 12990 eingetragen. Ihr Zweck ist der Erwerb, die Errichtung und der Betrieb eines Ferienzentrums auf Rügen, 18556 Breege, Wittower Straße 4. Gründungskommanditisten sind die Herren Heinz-Jürgen Leffin, Ulrich Niggemeier, Gottfried Kleine und Dirk Uhde, sowie die V.I.A., die mittlerweile aufgelöst ist. Das Gründungskapital betrug DM 250.000,00. Sitz der Gesellschaft war am Westfalendamm 273 in 44141 Dortmund. Der Sitz der Fondsgesellschaft wurde verlegt in die Schleefstraße 4 in 44287 Dortmund. Die Geschäftsführung der persönlich haftenden Gesellschafterin übernahmen ursprünglich die geschäftsführenden Gründungskommanditisten Heinz-Jürgen Leffin, Ulrich Niggemeier, Gottfried Kleine und Dirk Uhde. Herr Uhde ist am 01.05.95 verstorben. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die am 13.05.1993 gegründete „V.I.A. Rendite-Fonds-GmbH“, die mit Datum vom 11.11.02 in „Aquamaris Geschäftsführungs-GmbH“ umbenannt wurde. Bis zum 31.12.94 sind der Fondsgesellschaft 691 Kommanditisten mit einer Einlage von insgesamt DM 37,96 Mio. beigetreten, am 31.12.96 waren es 774 Kommanditisten mit einer Einlage von insgesamt DM 42.770.000,00. Von den Eigenkapitalkosten waren 30 % in 1994 und 70 % in 1995 einzuzahlen. Die Verwaltung und Geschäftsbesorgung der Gesellschaft wurde mit Geschäftsbesorgungsvertrag vom 10.10.94 der V.I.A. übertragen. Aufgrund der Zahlungsschwierigkeiten der V.I.A. wurde die Geschäftsbesorgung mit Wirkung zum 01.01.2000 der IFM – Gesellschaft für innovatives Fondsmanagement GmbH & Co. KG übertragen. Diese Gesellschaft hat ihren Sitz am Westfalendamm 267 in 44141 Dortmund und wird durch den Geschäftsführer Ulrich Espeloer gesetzlich vertreten, der ehemals bei der V.I.A. beschäftigt war. Die Generalübernehmerin war ebenfalls die V.I.A., die das Objekt im Namen und für Rechnung der Gesellschaft errichtet hat. Das prospektierte Nettoinvestitionsvolumen beträgt DM 92.250.000,00. Es setzte sich nach dem Emissionsprospekt zusammen aus einer Fremdfinanzierung in Höhe von DM 37.900.000,00 und einem Eigenkapital in Höhe von DM 40.600.000,00 zuzüglich Agio und einer Investitionszulage von DM 250.000,00 sowie Zuschussmittel des Landes Mecklenburg-Vorpommern aus der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ in Höhe von prospektiert DM 13.500.000,00. Das Objekt erhielt eine Förderung über „verlorene Zuschüsse“. Im Zuge der deutschen Wiedervereinigung wurde im Einigungsvertrag die Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ (Bundestagsdrucksache 12/8-95) mit der Maßgabe auf das Gebiet der ehemaligen DDR übertragen, dass für einen Zeitraum von 5 Jahren das gesamte Beitrittsgebiet Fördergebiet im Sinne der Gemeinschaftsaufgabe ist und dem Beitrittsgebiet besondere Bundesmittel zugeteilt werden. Dadurch erhielten Unternehmen des Fremdenverkehrsgewerbes Investitionszuschüsse. Förderungsfähig waren die Anschaffung bzw. Herstellung der zum Investitionsvorhaben zählenden Wirtschaftsgüter. Bei dem Investitionsvorhaben Fremdenverkehrswesen wurden Vorhaben gefördert, die mindestens 30 % der Umsätze mit eigenen Beherbergungsgästen erreichen. Die Förderung in Mecklenburg-Vorpommern sieht einen Förderrahmen von mindestens 15 und höchstens 23 % der Investitionskosten vor. Der Wirtschaftsminister des Landes Mecklenburg-Vorpommern hat mit Zuwendungsbescheid vom 25.11.94 die Gewährung eines Investitionszuschusses in Höhe von höchstens DM 14.530.200,00 bewilligt. Der öffentliche Zuschuss in der Fördervereinbarung ist an das Land Mecklenburg-Vorpommern nicht zurückzuzahlen, wenn die im Zuwendungsbescheid genannten Bedingungen durch die Gesellschaft eingehalten werden. Hier sind insbesondere die ganzjährige Inbetriebnahme und die Schaffung von 90 Dauerarbeitsplätzen. Am 27.04.93 hat die V.I.A. mit der „Kirchlichen Zusatzversorgungskasse Rheinland-Westfalen“ („KZVK“) einen langfristigen Hypothekendarlehensvertrag über DM 37.900.000,00 geschlossen. Dieser wurde zu einem 7 %-igen Zinssatz mit einer 100 %-igen Auszahlung und einer Laufzeit bis zum 30.06.03 gewährt. Ab 01.01.97 wird das Darlehen getilgt. Mit Schuld- und Hypothekenbestellungsurkunde vom 27.04.1993 des Notars Friedrich Ehlers (UR-Nr. 206/93) hat die V.I.A. zugunsten der kirchlichen Zusatzversorgungskasse Rheinland-Westfalen eine brieflose Hypothek in Höhe von DM 37.900.000,00 zu Lasten der verkauften Grundstücke beantragt. Diese Buchhypothek wird von der Käuferin, der Beteiligungsgesellschaft übernommen. Die baulichen Veränderungen und Erweiterungen des prospektierten Baurahmens wurden finanziert durch die Erhöhung des Zuschusses des Landes Mecklenburg-Vorpommern in Höhe von DM 1,03 Mio. sowie durch die Aufnahme weiteren Eigenkapitals. Statt des geplanten Wertes von DM 40.600.000,00 Eigenkapital wurde ein Eigenkapital von DM 43.020.000,00 aufgenommen. Das Gesamtagio erhöhte sich daher von DM 2.070.500,00 auf DM 2.138.500,00. Die kalkulierten Gesamtkosten betrugen DM 94.267.500,00. Die Istwerte zum 31.12.95 betrugen DM 97.588.700,00 (vgl. Geschäftsbericht für 1995 vom 04.12.96). Die Erhöhung des Investitionsvolumens von prospektierten DM 89,6 Mio. auf DM 98,2 Mio. führte zu einer Abweichung von DM 8,6 Mio. (9,6 %). Die Geschäftsführung durfte jedoch nach § 6.2 des Gesellschaftsvertrages nur eine Abweichung von bis zu 5 % zulassen, wenn die Finanzierung gesichert war und Mehrerträge erwartet werden konnten. Von diesen Mehrkosten trug dann die V.I.A. DM 2,9 Mio. und rechnete zusätzlich die Erhöhung des Investitionskostenzuschusses von DM 1,2 Mio. hinzu, so dass letztendlich die Gesellschaft pro forma nur DM 4,5 Mio. von dieser Erhöhung zu tragen hatte. Damit liegt eine Erhöhung von nur noch 4,8 % vor. Die Gesellschaft nahm Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 1 Fördergebietsgesetz vor. Aufgrund dieser Bestimmung können die Sonderabschreibungen bis zu 50 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Jahr der Anschaffung und in den vier folgenden Jahren in Anspruch genommen werden. Daneben wird eine lineare AfA gemäß § 4 EStG vorgenommen. Neben entsprechenden Steuervorteilen nach § 4 Fördergebietsgesetz wird den Gesellschaftern angeboten, das Hotel selbst zu nutzen, je Gesellschafter für 14 Tage und 2 Personen zu 25 % ermäßigten Preisen. Redaktionsschluss des Prospekts ist der 17.10.1994.

Fondsentwicklung:

In der Gesellschafterversammlung vom 19.01.02 wurde beschlossen, die Verhältnisse des persönlich haftenden Gesellschafters neu zu ordnen und eine Namensänderung durchzuführen. Die Herren Niggemeier und Leffin sind als Geschäftsführer zurückgetreten und haben ihre Anteile an der Komplementär GmbH zu einem Kurs von 100 % an den Fonds veräußert. Der Kaufpreis wurde bis zum 30.08.02 gestundet. Mit schriftlichem Beschlussverfahren wurde bereits im Geschäftsjahr 2001 beschlossen, den Beirat und Kommanditisten Dr. Oberhoff als weiteren alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer neben Herrn Kleine zu bestellen. Herr Dr. Oberhoff hat von der IFM GmbH & Co. KG einen Anteil von 4 % an der persönlich haftenden Gesellschafterin erworben. Mit Geschäftsanteilsübertragungsvertrag vom 23.05.02 des Notars Friedrich Ehlers (UR-Nr. 240/02) erwarb die Fondsgesellschaft die Anteile der Herren Leffin und Niggemeier (48 % Gesellschaftsanteile) an der VIA Rendite-Fonds GmbH zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von € 1.431,60. Zusammen mit dem Anteil von Herrn Dr. Oberhoff ergab sich somit ein mehrheitlicher Stimmenpool von 52 %. Zugleich wurde einer Firmenänderung der Fondsgesellschaft zugestimmt. Sie wurde umbenannt in „Aquamaris GmbH & Co. Strandresidenz Juliusruh KG“. Das Darlehen bei der KZVK ist durch Beschluss der Gesellschafterversammlung in 1998 mit einer 10-jährigen Laufzeit bis zum 31.12.2008 zu einem Zinssatz von reduziert 5,45 % p.a. festgeschrieben worden. Mit der KZVK konnte eine weitere Reduzierung des Zinssatzes für beide Darlehen vereinbart werden. Vom 01.01.01 bis 31.12.01 wird es auf 4 % p.a. reduziert, in 2002 auf 4,5 % und in 2003 auf 4,75 %, wobei ab 2003 nur 4,5 % gezahlt werden konnten. Ab dem 01.01.04 sollen 5 % gezahlt werden. Darüber sollte in 2001 eine Tilgung von DM 400.000,00 und im Jahr 2002 eine Tilgung von 1,25 % im Jahr vorgenommen werden. Mit der KZVK wurde vereinbart, dass das gewährte Darlehen bis zum 31.12.08 mit einem Nominalzins in Höhe von 4,5 % p.a. und einem Tilgungsanteil von 1,25 % p.a. weitergeführt wird.

Fondsbewertung:

Die V.I.A. Unternehmensgruppe hat Fonds mit einem Gesamtvolumen von ca. DM 1,3 Milliarden aufgelegt und über 2.000 Gesellschafter für Kapitalanlagen geworben.  Herr Heinrich-Jürgen Leffin war früher zusammen mit dem Initiator Volker Peters Initiator zahlreicher Hotelbetriebe. Zusammen mit Herrn Ulrich Niggemeyer gilt er als Initiator dieser Fondsgesellschaft. Verantwortlich für Konzeption und Generalemission ist hier die V.I.A. Vertriebsgesellschaft für Investment- und Immobilienfondsanlagen mbH („V.I.A. GmbH“), Selkamp 12, 44287 Dortmund. Die V.I.A. GmbH ist mittlerweile aufgelöst. Der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens war durch Beschluss des Amtsgerichts Dortmund vom 04.04.2003 abgewiesen worden. Der Fonds hat die Prognosen bei weitem nicht erreicht. Die fehlende Belegung des Hotels ergab sich insbesondere aus den Bereichen Tagungen und Busreiseveranstalter.  Auch die prospektierten Basispreise für die Zimmer konnten nicht realisiert werden. Der Ganzjahresbetrieb erfolgte aufgrund der damaligen Markeinschätzung und der in Aussicht gestellten „langfristig gesicherten Tagungsbuchungen“. Der Bereich der Tagungen trägt zum Umsatz des Objekts derzeit unter 3 % bei. Der hohe Konkurrenzkampf hat sich bereits bei 60.000 Betten auf Rügen dargestellt. Die Geschäftsbesorgung wusste jedoch, dass die Insel Rügen bis zu 100.000 Betten plante.
Anleger der Aquamaris GmbH & Co. Strandresidenz Juliusruh KG sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Aquamaris GmbH & Co. Strandresidenz Juliusruh KGPettenkoferstr.40
80336 München