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Berlin-Fonds Tiergarten Emdener Straße 7 Grundstücksgesellschaft Bürgerlichen Rechts.

Fondsbeschreibung:

Der erste Kaufvertrag zwischen dem ursprünglichen Eigentümer, den Eheleuten Loidl, und den Erstkäufern Dietmar W. Guder und Joachim Kress als GbR kam am 04.03.1992 zustande. Der zweite Kaufvertrag zwischen den Erstkäufern (s. o.) und der Multi Consult Finanzierungsvermittlungs GmbH & Co. Baubetreuungs KG kam am 25.05.1992 zustande durch Beitritt der Multi Consult GmbH und der Bucentaurus GmbH zur oben genannten GbR unter Ausscheiden der Erstkäufer aus dieser. Die Käufer dieses Kaufvertrages schlossen diesen Vertrag als Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Zielsetzung des Verkaufs der Gesellschaftsanteile an neuerworbene Anleger. Dabei wurden folgende Kaufpreise gezahlt: Kaufpreis beim Erstkauf am 04.03.1992 war ein Betrag von 3.280.000,00 DM. Kaufpreis beim zweiten Kaufvertrag war bereits ein Betrag von 4.441.262,00 DM. Das Objekt verfügt über 3 Gewerbeeinheiten und 32 Wohneinheiten zu einer Gesamtquadratmeterzahl von 2.248,55 qm. Das Haus war völlig marode, es entstand ein sogenannter Instandsetzungsstau, die Fassade war defekt, das Dach undicht, die Installationen veraltet. Die bestehenden Türen waren defekt, eine Wärme- und Schalldämmung lag nicht vor. Teilweise waren keine Bäder vorhanden und wenn, waren diese über 50 Jahre alt. Als weitere wertmindernde Faktoren sind zu nennen: Die Wohnlage des streitgegenständlichen Objekts war entgegen der Ankündigung der Initiatoren als durchschnittlich bis schlecht zu betrachten.  Es war eine erhebliche Lärmbelästigung vorhanden. Gleichzeitig befanden sich Altmieter mit pauschalen Mietverträgen in den Wohnungen. Bei diesen Mietverträgen waren die Nebenkosten nicht extra ausgewiesen. Als Folge reduzieren die Nebenkostenerhöhungen jährlich die Nettomiete um mindestens 10 %. Zum Zeitpunkt der Erstehung des Hauses stand fest, dass die Altmieter sich gegen Mieterhöhungen und Modernisierungen wehren werden. Die Käufer des zweiten Kaufvertrages kauften das Objekt in Form einer GbR. Diese Käufer wurden die Gründer und Initiatoren des künftigen Fonds Berlin-Fonds Tiergarten Emdener Straße 7 Grundstücksgesellschaft Bürgerlichen Rechts. Zielsetzung der Initiatoren und der Gründungsgesellschafter war der Verkauf der Gesellschaftsanteile über den Strukturvertrieb, beispielsweise durch die Admiral Kapitalbeteiligungs AG oder die Kress GmbH. Im Gesellschaftsvertrag vom 06. Juli 1992 haben die Gründungsgesellschafter die Aufnahme weiterer Gesellschafter mit dem Ausscheiden von Gründungsgesellschaftern beschlossen. Das Gesamtvolumen des Fonds beträgt DM 12.944.674,00 bezüglich des Finanzierungsaufwandes. Die Zwischenfinanzierung bei der Berliner Commerzbank AG erfolgte mit Vertrag vom 10./16.06.1992 in Höhe von DM 9.005.300,00. Dafür wurde ein Zinssatz von 12,5 % p.a. sowie eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1 %, mithin DM 90.053,00 veranschlagt. Das Darlehensangebot wurde am 16.06.1992 von der Multi Consult  Finanzierungsvermittlungs GmbH & Co. Baubetreuungs KG. angenommen. Der Kredit diente der zweckgebundenen Zwischenfinanzierung der Erwerbs-/Modernisierungs-/Instandsetzungs- und Dachgeschossausbaukosten für das Objekt Emdener Straße 7 zur Vorfinanzierung der DM 4,0 Mio. Darlehen der Lübecker Hypothekenbank AG gemäß Darlehensvereinbarung vom 10./16.06.1992 und DM 6.005.858,00 als nachstelliges Berliner Commerzbank Privatdarlehen. Am 16./18.03.1992 wurden die Darlehensverträge mit der Lübecker Hypothekenbank AG als vorrangige Darlehen über DM 4.000.000,00 abgeschlossen. Mit Schreiben vom 10.12.1992 hat die Berliner Commerzbank AG der GbR eine Endfinanzierung in Höhe von DM 6.005.858,00 angeboten. Dabei wurde ein Disagio in Höhe von DM 570.556,31 und eine Bearbeitungsgebühr von 0,5 % gezahlt. Als Zinssatz hierfür wurden 6,97 % p.a. vereinbart. Die Endfinanzierung wurde von der Multi Consult Finanzierungsvermittlungs GmbH & Co. Baubetreuungs KG am 16.12.1992 angenommen.  Trotz 30 % Eigenkapital war das Commerzbankdarlehen nicht durch eine werthaltige Immobilie abgesichert, was die Commerzbank ihrerseits auch bestätigte, indem sie festlegte, dass die Darlehensvergabe sich ausschließlich an der Bonität des Kunden orientiert und nicht an der Werthaltigkeit der Immobilie. Die Erträge der Immobilie zum Zeitpunkt des Ankaufs und der Sanierung reichten nur für 30 % der Darlehenstilgung aus. Bedingung für die Darlehensauszahlungen war die Zustimmung der Mieter zu den Modernisierungsmaßnahmen und die Zustimmung der Mieter zu den Mieterhöhungen - vor Auszahlung des Darlehens - sowie der Nachweis der Vermietung des Objekts zu den prospektierten Sätzen. Zu diesem Zeitpunkt war das Grundbuch in Abt. 3 nicht belastet. 30 % dieses Gesellschaftsanteils wurden bar einbezahlt. Der Rest sollte durch zwei grundpfandrechtlich abgesicherte Darlehen in Höhe von netto DM 3.600.000,00 (Darlehen Nr. 1) und netto DM 5.405.272,00 (Darlehen Nr. 2) finanziert werden.

Fondsentwicklung:

Fondsbewertung:

Die Kapitalanlagen des Initiators Dietmar W. Guder zeichnen sich durch die Finanzierung der Sanierung und Bewirtschaftung von Altbauwohnungen in Mehrfamilienhäusern in Berlin aus. Die aufgeführten Beteiligungen liegen weit hinter den Prospektprognosen zurück. Teilweise haben die finanzierenden Banken bereits Darlehensverträge gekündigt, fällig gestellt und bei den Gesellschaftern vollstreckt.
Anleger des Berlin-Fonds Tiergarten Emdener Straße 7 Grundstücksgesellschaft Bürgerlichen Rechts sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Berlin-Fonds Tiergarten Emdener Straße 7 Grundstücksgesellschaft Bürgerlichen Rechts
Pettenkoferstr.40
80336 München