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Dürerstraße 45 Grundstücksgesellschaft b.R.

Fondsbeschreibung:

Die „Dürerstraße 45 Grundstücksgesellschaft b.R.“ wurde zum Zweck der Bebauung, Nutzung und Bewirtschaftung eines neu zu errichtenden Mehrfamilienhauses mit 30 Komfortwohnungen und 12 Pkw-Stellplätzen gegründet. Konzipiert war die Errichtung von 12 1 ½-Zimmer-Wohnungen und 18 2-Zimmer-Wohnungen mit jeweils gehobenen Standart. Hierzu wurde ein Teilgrundstück von 2.206 m² im Bereich der Dürerstraße 45 in Berlin-Lichterfelde erworben. Das ungeteilte Grundstück ist eingetragen im Grundbuch von Lichterfelde im Amtsgericht Schöneberg ursprünglich unter Blatt 70090, Flur 1, Flst. 122/66. Das Teilgrundstück, auf dem ein Erbbaurecht erworben wurde, wird unter Blatt 20176 im Grundbuch geführt.Die Gesamtwohnfläche der errichteten Bauwerke beträgt 1.669,94 m².Die Schlussabnahme erfolgte am 30.01.1995. Der Erstbezug war der 01.02.1995.Am 24.01.1997 wurde eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 3 WEG erteilt.Zum Erwerb des Objekts haben die Grundstücksgesellschafter Enrico Lorenser, die Ärzte Treuhand Vermögensverwaltung GmbH und Herr Peter J. Klein am 04.02. und 02.07.1993 mit Herrn Bernhard Amendt einen Erbaurechtsvertrag über ein Teilstück von 2.206 m² auf dem streitgegenständlichen Grundstück geschlossen. Das Erbbaurecht sollte bei Aufteilung des Objekts seinerseits in Einzelerbbaurechte aufgeteilt werden. Es wurde auf die Gründungsgesellschafter eingetragen. Der Besitzübergang erfolgte am 01.09.93.Damals wurde ein Verkehrswert in Höhe von DM 2.883.000,00 angesetzt. Der Erbbauzins für das Objekt beträgt einmalig DM 1.083.000,00. Daneben soll jährlich ein Betrag bezahlt werden, der einen Zins von 7,25 % p.a. auf einen Gesamtbetrag von DM 1,8 Mio. ab 1994 entspricht. Das Erbbaurecht wurde bis 2068 gewährt.Das Objekt wurde im zweiten Förderweg nach § 88 d Abs. 2 II WoBauG mit einer Förderung in Höhe von DM 22,47/m² durch das Land Berlin unterstützt.Bei der Förderung wurde eine Kostenmiete von insgesamt DM 38,4648/m² festgesetzt. Die vom Bauherrn und Bewilligungsausschuss festgelegte Nettokaltmiete als Mietermiete beträgt DM 16,00/m². Daraus ergibt sich eine Gesamtförderung von DM 6.168.521,00. Die Förderung wurde am 09.06.1993 bewilligt.Sie wurde kontinuierlich abgebaut, während sich zum Ausgleich dazu die ursprünglich auf DM 16,00/m² angesetzte Miete entsprechend erhöhen sollte.Hierbei handelt es sich um die Förderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus nach § 88 d des II. WoBauG.Die starre Mietpreis- und Belegungsbindung des 1. Förderweges fällt hier teilweise weg und wird durch die Beschränkungen in den Förderverträgen ersetzt.Die Gesellschaft wurde mit notariellem Gesellschaftsvertrag des Notars Wolfgang Meyer (UR-Nr. 449/93) vom 17.08.1993 gegründet.Ziel war die Vornahme von Sonderabschreibungen nach §§ 3, 4 FördergebietsG und die Geltendmachung von zusätzlichen Werbungskosten nach § 9 EStG.Die Gesellschaft besteht aus 48 Gesellschaftern mit einer Eigenkapitalquote von DM 5,16 Mio.Das ursprüngliche Eigenkapital der gegründeten GbR betrug DM 10.000,00.Konzipiert war ein Investitionsvolumen von DM 12,9 Mio. ohne Damnum und Agio. Das Agio betrug DM 451.500,00.Die Gesellschafter haben ein Eigenkapital von DM 5,16 Mio. aufgebracht. Daneben erfolgte folgende Fremdfinanzierung:Das Objekt wurde zwischenfinanziert durch ein Darlehen der Raiffeisen- Köpenicker-Bank eG mit Darlehensvertrag vom 25.10.1993.An Fremdkapital für die Endfinanzierung wurde ein Darlehen bei der Berliner Hypotheken- und Pfandbriefbank AG mit Darlehensvertrag vom 28.09./08.10.1993 mit der Nr. 23.192-001 in Höhe von brutto DM 8.600.000,00 aufgenommen.Es wurde ein Zinssatz von 6,35 % p.a. fest bis zum 31.12.2016 bei einem Damnum von 10 % veranschlagt.Die Bruttohypothek auf dem Erbbaurecht beträgt DM 8,6 Mio. Daraus ergibt sich eine Gesamtfinanzierungssumme von DM 13.351.500,00.Es ergibt sich somit ein m²-Preis bei Verkauf des Objekts bei Wohnungen von DM 7.280,00, bei Hobbyräumen von DM 4.200,00, bei Mietergärten von DM 16.000,00 und bei Pkw-Stellplätzen von DM 11.000,00.

Fondsentwicklung:

Bei der Einnahmensituation ergibt sich dagegen eine starke Diskrepanz der Ist- und Soll-Mieten. Nachdem sich das Fondskonzept nicht wie prospektiert entwickelte, hatte die damalige Geschäftsbesorgerin Invest-Consult Baubetreuung und Projektverwaltung GmbH  im Namen der Beklagten Unterdeckungsanforderungen an die Gesellschafter gestellt.Die Gesellschaft ist derzeit hoch verschuldet.Die Jahresnettokaltmiete beläuft sich derzeit nach Ausführung des Geschäftsbesorgers auf ca. € 125.000,00.Zum 30.06.03 ergibt sich eine Fremdmittelbelastung von € 3.946.021,00.Zum 20.02.04 sind bereits 7 fristlose Kündigungen erfolgt mit einer Gesamtbeteiligungsquote von 24,7178 %.Derzeit laufen zahlreiche Schadensersatzklagen gegen die Initiatoren.

Fondsbewertung:

Nach § 707 BGB ist der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich nicht verpflichtet zur Erhöhung der Einlage oder der Ergänzung einer durch Verlust geminderten Einlage beizutragen.Die Pflicht zum Ausgleich von Fehlbeträgen ergibt sich erst mit Abwicklung der Gesellschaft nach den §§ 735, 739 BGB.Der Gesellschaftsvertrag kann von dieser Regelung nur abweichen, wenn diese Abweichung im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehen ist, in verständlicher und nicht versteckter Weise eindeutig abgefasst ist) und eine bestimmte Obergrenze für die Verbindlichkeiten festgelegt ist. Der Gesellschaftsvertrag muss für etwaige Beitragserhöhungen durch Mehrheitsbeschlüsse der Gesellschafter Obergrenzen oder sonstige Kriterien vorgeben, weil dem einzelnen Gesellschafter sonst eine unbegrenzte, unübersehbare Nachschusspflicht, die nach § 707 BGB unzulässig ist, auferlegt würde.Die in dem Gesellschaftsvertrag niedergelegten Angaben sind keinesfalls ausreichend, um eine Beitragspflicht der Gesellschafter auszulösen. Der pauschale Hinweis auf mögliche Nachschüsse genügt zur wirksamen Begründung einer solchen nachträglichen Beitragspflicht nicht. Eine Täuschung stellt bereits die Aussage im Prospekt dar, dass eine Veräußerung keiner Beschränkung unterliegt.Damit wird bereits vorgespielt, dass eine Fungibilität vorhanden war.In den Fondsprospekten wird ausdrücklich auf einzelne auswählbare Wohnungen auf einer Wohnungsanteilsliste mit Wohnflächenberechnung hingewiesen.Diese sollten „schuldrechtlich zugeordnet“ werden.Diese schuldrechtliche Zuordnung war aber rechtlich völlig unbedeutend, da für einen wirksamen Rechtsanspruch zwingend eine dingliche Rechtshandlung erforderlich ist.
Anleger der Dürerstraße 45 Grundstücksgesellschaft b.R. sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Dürerstraße 45 Grundstücksgesellschaft b.R.
Pettenkoferstr.40
80336 München