Kontakt  |  Impressum


 

Falkenhagener Straße 46/47 Grundstücksgesellschaft b.R.

Fondsbeschreibung:

Das Objekt befindet sich in der Falkenhagener Straße 46, 47 und 47 a – d in Berlin-Spandau. Das Grundstück Falkenhagener Straße 46 wurde durch Herrn Peter J. Klein und Herrn Wulf-Dieter Steib mit Kaufvertrag des Notars Wolfgang Meyer (UR-Nr. 87/90) vom 08.03.1990 samt Wohngebäude und Werkstatt zu einem Gesamtpreis von DM 1.723.125,55 erworben. Darunter entfallen auf Grund und Boden DM 686.750,00, auf Wohngebäude DM 854.250,00 und auf Werkstatt mit Garagen DM 134.000,00.Erwerbsnebenkosten sind insgesamt DM 47.083,40.Das Grundstück Falkenhagener Straße 47 wurde mit notariellem Kaufvertrag des Notars Wolfgang Meyer (UR-Nr. 387/89) vom 13.09.89 zu einem Gesamtpreis von DM 2.578.315,24 erworben. Darauf entfallen auf das Grundstück DM 1.392.000,00, auf das Wohngebäude DM 720.000,00 und auf die Werkstattgebäude mit Garagen DM 288.000,00, so dass sich ein gesamter Erwerbspreis von DM 2.400,000,00 ergibt. Erwerbsnebenkosten sind insgesamt DM 173.082,50.Die Grundstücke sind eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Spandau von Spandau Blatt 27217, Gemarkung Spandau, Flur 9, Flurstück 1523 aus 151 und 1495 aus 152.Die Grundstücke wurden vereinigt und am 27.11.92 im Grundbuch von Spandau im Amtsgericht Spandau, Blatt 28531, als ein Grundstück eingetragen.Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.07.92 des Notars Wolfgang Meyer (UR-Nr. 118/92) vom 05.07.1992 wurde ein Teilstück des Grundstücks Falkenhagener Straße 43, 43 a – c mit 210 m² zusätzlich erworben. Hier wurde ein Wert von DM 260.324,21 veranschlagt.Insgesamt hat das Objekt 57 Wohnungen, 3 Läden und eine Tiefgarage mit 34 Pkw-Stellplätzen auf einem 3.504 m² großen Grundstück.Die Altbauten wurden am 22.07.1994 abgenommen, die Neubauten am 24.11.1993.Erstbezug des Objekts war der 01.08.94.Für das Objekt wurde am 15.01.93 eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für 57 Wohn- und 3 Gewerbeeinheiten beantragt und am 10.02.93 erteilt.Am 22.02.1993 haben die Investitionsbank Berlin und die GbR einen Vertrag über die Förderung freifinanzierten Mietwohnungsbaus abgeschlossen.Die Förderung erfolgt durch Aufwendungszuschüsse in Höhe von DM 13.454.531,55 innerhalb eines Förderungs- und Bindungszeitraumes von 15 Jahren.Dabei liegt eine Zweckbestimmung der Wohnungen während des Förderzeitraumes vor. Die anfängliche Durchschnittsmiete wird dabei zu einem Wert von DM 13,00 pro m² monatlich vorgegeben.In einer Ergänzung vom 01.03.94 wurde dieser Wohnungsbaufördervertrag auf eine Förderung von 44 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 3.477,41 m² erweitert. Der gesamte Aufwendungszuschuss erhöht sich dadurch auf DM 14.064.105,60.Die Förderung wird kontinuierlich abgebaut, während sich zum Ausgleich dazu die ursprünglich angesetzte Miete entsprechend erhöhen sollte.Gründungsgesellschafter der ursprünglichen „Falkenhagener Str. 46 – 48 Grundstücksgesellschaft b.R.“ waren Herr Peter J. Klein und Wulf-Dieter Steib.Später traten der Vermittler Hubert Kausch, Barbara Meyer (Ehefrau des vorzitierten Notars gleichen Nachnamens), Helmut Reuters und Manfred Schlaak dieser GbR bei.Die Falkenhagener Str. 46-48 GbR wurde am 18.12.1990 gegründet, da damals die Absicht bestand, auch das Grundstück Falkenhagener Str. 48 zu erwerben.Mit Vertrag vom 03.10.1989 und 08.03.1990 wurden die Gesellschaften Wohnresidenz Falkenhagener Str. 47 GbR und Wohnresidenz Falkenhagener Str. 46 GbR gegründet.Die Parteien schlossen mit Urkunde des Notars Wolfgang Meyer (UR-Nr. 588/90) vom 18.12.1990 einen Gesellschaftsvertrag, der neu gefasst wurde durch Urkunde desselben Notars (UR-Nr. 601/92) vom 07.12.1992.Ursprünglich war geplant der Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 38 Wohneinheiten und 34 Tiefgaragenstellplätzen sowie die Instandsetzung und Modernisierung der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude und deren Dachgeschossausbau mit insgesamt 6 Wohnungen.Die Neubauten werden über einen Zeitraum von 15 Jahren durch das Land Berlin im 2. Förderweg gefördert.Das ursprüngliche Gesellschaftskapital betrug DM 10.000,00.Es wurde im Jahr 1990 auf DM 579.600,00 erhöht.Geplant war die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen nach §§ 3 und 4 Fördergebietsgesetz (FöGG) nach Maßgabe des vierten Bauherrenerlasses vom 31.08.1990 und die Geltendmachung von zusätzlichen Werbungskosten nach § 9 EStG.Das FöGG ist zum 01.07.1991 in Kraft getreten.Fördergebiet ist nach § 1 II FöGG Berlin und die neuen Bundesländer.Bei einer Baumaßnahme in West-Berlin durfte dabei der Bauantrag nicht vor dem 01.07.1991 gestellt werden (§ 8 Abs. 1 Satz 2 FöGG).Konzipiert war ein Investitionsvolumen von DM 36.393.400,00 bei einem Eigenkapital von DM 14.193.400,00 und einem Agio von DM 1.273.770. Der Quadratmeter Wohnfläche im Neubau wurde mit DM 7.600,00 pro m², die Dachgeschosse mit DM 7.000,00 pro m², die Wohnflächen im Altbau mit DM 4.900,00 pro m², die Ladenfläche für DM 8.000,00 m² und jeder Pkw-Stellplatz für DM 40.000,00 verkauft.Im Investitionsplan sind Gesamtkosten ohne Damnum und Agio in Höhe von DM 36.393.400,00 vorgesehen. Das Agio beträgt DM 1.273.770,00. Dieser Kapitalbedarf sollte finanziert werden durch ein Bruttofremdkapital in Höhe von DM 23.125.00,00 und ein durch die Gesellschafter aufzubringendes Eigenkapital in Höhe von DM 14.193.400,00.Mit der endfinanzierenden Berliner Hypotheken- und Pfandbriefbank AG wurden vier Darlehensverträge abgeschlossen, der erste Darlehensvertrag am 08.12.1991, die weiteren Verträge alle drei am 31.08.1992.

Fondsentwicklung:

Nachdem sich das Fondskonzept nicht wie prospektiert entwickelte, hatte die damalige Geschäftsbesorgerin Invest-Consult Baubetreuung und Projektverwaltung GmbH  Unterdeckungsanforderungen an die Gesellschafter gestellt. Das gezeichnete Eigenkapital musste gemäß § 5 II des Gesellschaftsvertrages von DM 694.456.00,00 auf DM 14.887.856,00 erhöht werden (4,8928 %).Der volle Betrag der Kosten der Eigenkapitalbeschaffung als Werbungskosten wurde bisher vom Finanzamt Charlottenburg-Ost nicht anerkannt.Mit Schreiben vom 02.03.1995 hat das Finanzamt Charlottenburg-Ost der GbR mitgeteilt, dass es Werbungskosten in Höhe von insgesamt DM 2.385.652,29 nicht anerkennt. Das Finanzamt ist der Ansicht, dass die Sonderschulden zur Refinanzierung der Eigenkapitaleinlage nicht in das Feststellungsverfahren der Gesellschaft einbezogen werden können.Da der Außenvertrieb der Anteile am Kapital der Gründungsgesellschaft im Dezember 1990 begann, wäre nach Ansicht der Gesellschaft die Übergangsregelung vom vierten Bauherrenerlass vom 31.08.1990 maßgeblich.Somit mussten diese Kosten in gewöhnlichem Umfang steuerlich behandelt werden.Die Kosten wurden darauf dem Neubau zu 83,9 % zugerechnet und über § 4 FöGG abgeschrieben.Derzeit laufen zahlreiche Schadensersatzklagen gegen die Initiatoren.

Fondsbewertung:

Nach § 707 BGB ist der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich nicht verpflichtet zur Erhöhung der Einlage oder der Ergänzung einer durch Verlust geminderten Einlage beizutragen.Die Pflicht zum Ausgleich von Fehlbeträgen ergibt sich erst mit Abwicklung der Gesellschaft nach den §§ 735, 739 BGB.Der Gesellschaftsvertrag kann von dieser Regelung nur abweichen, wenn diese Abweichung im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehen ist, in verständlicher und nicht versteckter Weise eindeutig abgefasst ist) und eine bestimmte Obergrenze für die Verbindlichkeiten festgelegt ist. Der Gesellschaftsvertrag muss für etwaige Beitragserhöhungen durch Mehrheitsbeschlüsse der Gesellschafter Obergrenzen oder sonstige Kriterien vorgeben, weil dem einzelnen Gesellschafter sonst eine unbegrenzte, unübersehbare Nachschusspflicht, die nach § 707 BGB unzulässig ist, auferlegt würde.Die in dem Gesellschaftsvertrag niedergelegten Angaben sind keinesfalls ausreichend, um eine Beitragspflicht der Gesellschafter auszulösen.  Der pauschale Hinweis auf mögliche Nachschüsse genügt zur wirksamen Begründung einer solchen nachträglichen Beitragspflicht nicht. Bereits zu Beginn der Gesellschaft zeigten sich Schwierigkeiten bei der Vermietung von Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen. Der Emissionsprospekt hat dagegen noch für 1993 einen Wohnungsbedarf von 100.000 Wohnungen in Berlin mitgeteilt.Diese Zahl war bereits zum damaligen Zeitpunkt völlig unrealistisch und war bereits durch den vorhandenen Bedarf ausreichend gedeckt.Hervorzuheben ist bereits hier, dass das Konzept ausdrücklich für Familien mit Kindern ausgelegt sein sollte. Das verwundert insofern, als der Zuschnitt der meisten Wohnungen für eine Familie mit Kindern denkbar ungeeignet war.Ermittelt man den Ausstiegswert zum Stichtag 30.06.03, ergibt sich eine Fremdmittelbelastung von € 10.021.782,00. Die Jahresnetto-Kaltmiete in 2003 betrug € 292.967.00.Nimmt man die zehnfache Jahresnetto-Kaltmiete würde dieses lediglich einen Gegenwert von € 2.929.670,00 darstellen.
Anleger der Falkenhagener Straße 46/47 Grundstücksgesellschaft b.R. sollten sich dennoch mit der Deutschen Anleger Stiftung in Verbindung setzten.
Kontakt@DeutscheAnlegerStiftung.de
Oder
Deutsche Anleger Stiftung
Stichwort: Falkenhagener Straße 46/47 Grundstücksgesellschaft b.R.
Pettenkoferstr.40
80336 München