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OLG Köln: Erforderlichkeit der Berücksichtigung der Anlageziele des Anlegers durch den Berater – geschlossene Immobilienfonds als spekulative Anlageform

In einer aktuellen Entscheidung stellte das Oberlandesgericht Köln fest, dass es sich bei einem geschlossenen Immobilienfonds um eine spekulative Anlageform handelt. Deshalb darf diese einem Anleger gar nicht angeboten werden, wenn sich aus seinem persönlichen Prioritätenmodell und dessen Beschreibung der Erwartungen im Aufnahmebogen ergibt, dass er eine finanzielle Absicherung und Verbesserung der Altersvorsorge anstrebt.

 

Bei der Beratung über eine Kapitalanlage muss der Anlageberater dem Anleger ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt vermitteln. Er hat diesen über alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände wahrheitsgemäß, verständlich und vollständig zu informieren. Der Berater schuldet dabei eine anleger- und anlagegerechte Beratung, wobei Inhalt und Umfang der Beratungspflichten von den Umständen des Einzelfalles abhängen. Maßgeblich sind einerseits der Wissensstand, die Risikobereitschaft und das Anlageziel des Kunden, andererseits die allgemeinen Risiken, die sich aus den besonderen Umständen des Anlageobjekts ergeben.

 

Im vorliegenden Fall wurde der Anlegerin eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds empfohlen. In ihrem persönlichen Prioritätenmodell, das bei einer Anlageberatung erstellt wird, gab die Anlegerin als wichtigste Ziele die private Absicherung und die finanzielle Sicherung des späteren Ruhestandes an.

 

Die empfohlene Beteiligung entsprach deshalb nicht den primären Zielen der Anlegerin und hätte ihr gar nicht angeboten werden dürfen. Denn bei der Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich nicht um eine sichere Möglichkeit zur Verbesserung der Altersvorsorge, sondern um eine spekulative Anlageform. Nach § 249 BGB war die Klägerin, laut dem Gericht, so zu stellen, als hätte sie sich an den Fonds nicht beteiligt. Sie konnte daher Erstattung der von ihr geleisteten Beteiligungszahlungen Zug um Zug gegen Übertragung der jeweiligen Fondsanteile sowie Freistellung von sämtlichen Einlage - und Beitragsverpflichtungen verlangen.